Некоторые изменения в Гражданском Кодексе РФ в 2013: информация для риэлторов.

Уважаемые господа риэлторы, обращаю ваше внимание на некоторые изменения в Гражданском Кодексе Российской Федерации, которые были внесены в 2013 году, и, которые необходимо знать и применять эти знания в текущей риэлторской деятельности.

«Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.»

Другими словами, суд имеет право не принимать иск в суд, если налицо «обход закона» то есть, занижение цены объекта недвижимости в договоре купли-продажи с целью избежать налогообложения от дохода с продажи объекта недвижимости при сроке владения последним менее трех лет.

Никому не секрет ни риэлторам, ни клиентам, что практикуется сокрытие реальной стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи при котором продавец пишет двойную расписку. Первая расписка на сумму до одного миллиона рублей, вторая, например, за преимущественное право покупки или за внесенные неотделимые улучшения в объекте недвижимости. Об этой практике подробнее можно узнать в статье " Как вернуть деньги, если продажа квартиры за "миллион" оспорена?" Суд имеет право запросить доказательства этих « неотделимых улучшений» в виде чеков, договоров подряда со строителями или ремонтниками и так далее, и, тогда отказать в возбуждении судебного производства.

Вывод: в случае возврата сделки, по любым причинам, пострадает покупатель, которому вернется в лучшем случае один миллион рублей или не вернется ничего.

Поэтому, опытные риэлторы должны довести информацию своих клиентов о последствиях таких сделок. Конечно, окончательное решение должен принять сам клиент, но риэлтор, подписав нужное приложение к Договору об оказании риэлторских услуг, может обезопасить себя от необоснованных претензий клиентов в случае проблем, возникающих по этому поводу.

Изменения в Гражданском Кодексе РФ в 2013 году.

Статья 46. Последствия явки гражданина, объявленного умершим

1. В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим.

2. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 302 настоящего Кодекса Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых. При невозможности возврата такого имущества в натуре возмещается его стоимость»

Опираясь на эту статью, господа риэлторы, внимательно читайте информацию о выбывших лицах, которые можно увидеть в форме 9 или форме 12 «Справка о зарегистрированных лицах по месту жительства». Обращайте внимание на фразу «объявлен умершим», то есть Свидетельство о смерти отсутствует, и сколько бы лет не прошло «оживший» человек имеет право на возврат имущества или денежную компенсацию по решению суда.

Опять же, наша задача информировать наших клиентов о последствиях, подписывать нужные Приложения , предоставлять право выбора Покупателю принять решения о покупке такой недвижимости.

«Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации».

С первого марта 2013 года Росреестр регистрирует не сделку, не договор, а «право собственности», его возникновение, переход, прекращение и ограничения. В договоре купли-продажи следует писать « переход права собственности на имя Покупателя подлежит государственной регистрации…», неправильной будет фраза « настоящий договор подлежит государственной регистрации…». Так как простую письменную форму договора никто не отменял, то такие ошибки риэлторы делают, составляя самостоятельно текст договора купли-продажи.

По пункту 4 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ теперь можно заказать Выписку из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав) на любой объект на территории России. Возможно сроки изготовления такой справки будут увеличены, но зато это очень удобно в некоторых случаях, например, при сборе сведений о неучастии в приватизации или при междугородних сделках. Очень удобно стало заказывать Выписки в электронном виде на официальном сайте Росреестра.

Статья 152.2. Охрана частной жизни гражданина

1. Если иное прямо не предусмотрено законом, не допускаются без согласия гражданина сбор, хранение, распространение и использование любой информации о его частной жизни, в частности сведений о его происхождении, о месте его пребывания или жительства, о личной и семейной жизни»

Данная статья Гражданского Кодекса РФ объясняет риэлторам, почему перестали выдавать архивные формы 9 в домоуправлениях и ЖЭКАх. Сейчас можно получить сведениях о прописанных и проживающих лицах в квартире только за период собственного проживания в этой квартире, а узнать, кто проживал и был прописан до тебя – нельзя. Архивные справки по- прежнему требуют банки при предоставлении ипотеки, паспортные столы выдают письменные отказы в выдаче таких справок. Архивные справки можно получить только по запросу суда или компетентных органов.