Риэлторы обязаны отслеживать снятие с регистрации по месту жительства всех лиц, прописанных в продаваемом объекте недвижимости. Без выполнения этого условия сделка не может считаться «чистой».
Согласно ст.20 ГК РФ, понятие «место жительства гражданина» означает место, где тот постоянно или преимущественно проживает.
Как правило, гражданин имеет одно место жительства. Если в разные периоды он находится в различных местах, то место жительства определяется по месту ведения домашнего хозяйства (преимущественного проживания).
Свое место жительства любой гражданин вправе избирать свободно. Для лиц до 14 лет и лиц, находящихся под опекой, в законе определено понятие «легальное место жительства». Им является место жительства родителей, усыновителей, опекунов. Особенно риэлторам необходимо включать внимание, если в продаваемом объекте недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, пенсионеры, инвалиды и лица, отказавшиеся от приватизации, то есть круг лиц, которых трудно будет в будущем выписать даже через суд.
Знание конкретного места жительства необходимо для решения большого круга вопросов правового характера. Информацию о прописанных лицах в объекте недвижимости дает форма 9,которая выдается в домоуправлениях, ЖКХ, ТСЖ. Например, местом открытия наследства признается (ст.1115 ГК РФ) последнее место жительства наследодателя. Также, по адресу места жительства приходят официальные извещения и повестки. Поэтому, место жительства должно быть определено с достаточной точностью, то есть, должны быть указаны населенный пункт, название улицы, а также номер дома и квартиры.
К месту жительства относятся: квартира или дом, общежитие, жилое служебное помещение, дом-интернат или дом престарелых, иное жилое помещение, в котором гражданин проживает или в качестве собственника, или на основании договора аренды, найма или другого.
Место пребывания гражданина.
Временное отсутствие гражданина не означает смену места жительства. Если какое-то время гражданин вследствие необходимости (производственная, лечение), отдыха или других причин проживает вне своего места жительства – он находится в месте пребывания. К местам пребывания относятся такие учреждения, как гостиница, пансионат, больница, квартира родственников или съемная квартира и др. Иногда регистрация по месту пребывания необходима для получения Постановления от Органов Опеки и попечительства на продажу доли ребенка квартиры в другом городе.
Знания о правилах регистрации по месту жительства помогает риэлторам правильно построить ход сделки и контролировать этот процесс.
Регистрация по месту жительства.
Все граждане РФ обязаны быть зарегистрированы по месту жительства или по месту пребывания.
Регистрация по основному месту жительства должна быть оформлена гражданином в срок до 7 дней его проживания там.
Если гражданин временно сменил место жительства и срок проживания там превышает 90 дней, действующее законодательство обязывает граждан оформить временную регистрацию по месту пребывания или сменить постоянную прописку. В первом случае нет необходимости сниматься с регистрационного учета по месту жительства. По желанию, можно оформить временную регистрацию и до истечения 90-дневного срока.
Временная регистрация заключается на срок, соответствующий договоренности с владельцем временного жилья. Этот срок не должен превышать 5 лет. По его истечении гражданин автоматически снимается с регистрационного учета.
Постановка и снятие с регистрационного учета осуществляются в паспортном столе по месту жительства (пребывания) на основании заявления гражданина. Документы, необходимые для регистрации – паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении (для лиц до 14 лет).
Отсутствие регистрации не является основанием для ограничения прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией и законами Российской Федерации. Так, отсутствие регистрации не оказывает влияния на возможность заключения сделок купли-продажи.
Случается в практике риэлторов решать проблему с «пропавшим человеком», когда квартиру или комнату невозможно продать из-за физически отсутствующего человека. Что же делать в такой ситуации?
Безвестно отсутствующий человек.
С понятием «место жительства» тесно связано понятие «безвестно отсутствующий человек». Пропажа человека - это не только тяжелый факт для его близких. Длительное отсутствие гражданина также влечет определенные правовые последствия. Так, без него родственники не могут приватизировать квартиру, если он в ней прописан, или продать ее. Для того, чтобы они смогли реализовать свои гражданские права, такой гражданин должен быть признан безвестно отсутствующим официально.
В соответствие со ст.42 ГК РФ, гражданин признается безвестно отсутствующим, если в течение 1 года нет сведений о нем и месте его пребывания. Признание гражданина безвестно отсутствующим осуществляется судом по заявлению членов семьи. Кроме того, заявление может подать другое заинтересованное лицо, например, банк, выдавший гражданину кредит.
Если невозможно установить, в какой конкретно день была получена последняя информация об отсутствующем человеке, сроком исчисления гражданина безвестно отсутствующим является первое число месяца, следующего за ним. Если и месяц установить невозможно – то 1 января следующего года.
