Добросовестный приобретатель – можно ли отстоять жилье, приобретенное у мошенников. Обучение риэлторов.
В практике риэлторов иногда встречаются неприятные случаи, когда вдруг звонит бывший клиент и с ужасом в голосе сообщает, что у него пытаются отобрать квартиру.
Объем мошеннических операций в сделках с недвижимостью по-прежнему высок. С какими опасностями может столкнуться покупатель, желающий приобрести недвижимость?
Гражданин купил квартиру. Заплатил причитающуюся сумму, зарегистрировал сделку в Росреестре, справил новоселье, даже сделал ремонт. И тут является некто и заявляет, что продажа данной квартиры осуществлена незаконно. Лицо, которое выступало как продавец, в действительности не имело право делать это, например, был недееспособным. Поэтому гражданин не является настоящим собственником этой квартиры и должен ее освободить.
О том, в каких случаях может быть признано, что квартира продана незаконно, мы писали в других статьях.
Неужели для гражданина, приобретшего жилье, нет правовых гарантий?
Риэлтор не господь бог, он не может предвидеть всех подводных камней, но он может минимизировать риски путем добросовестного отношения к проверке документов и всех условий и обстоятельств по сделке.
В соответствие с законодательством, собственник имеет право вернуть свою недвижимость, которая была отчуждена у него неправомерно. А приобретатель, соответственно, в этом случае ее потеряет. Сделать это возможно в двух случаях:
1. Сделка признается недействительной. В этом случае к ней применяются все последствия недействительности, то есть, двухсторонняя реституция. Этот термин означает, что каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. То есть, настоящему хозяину – его квартира, а покупателю – его деньги. Отстоять свои права на такую квартиру новому владельцу практически нереально.
2. Истребовать в судебном порядке имущество из чужого владения. В этой ситуации владелец, у которого изымается имущество, вправе отстаивать свои интересы. Механизм защиты будет зависеть от того, будет ли признан покупатель добросовестным приобретателем. Если да – то у покупателя есть возможность отстоять свои права на квартиру.
Согласно ГК РФ, добросовестный приобретатель – это гражданин, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело право его продавать. И, что очень важно, покупатель об этом не знал. Если же будет доказано, что он мог знать, что сделка неправомерна, то он будет считаться недобросовестным приобретателем и сам может быть привлечен к уголовной ответственности.
Право истребовать свою недвижимость из чужого владения может только ее истинный собственник. Это возможно, если имущество было собственником утеряно, похищено или иным путем выбыло из владения помимо его воли. В таком случае, собственник может подать иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Но при этом ему придется доказывать, что утрата недвижимости произошла помимо его воли.
Если передача имущества от лица, которое не имело право его отчуждать, осуществлена безвозмездно (например, оформлен договор дарения), то истребовать его назад собственник может в любом случае.
Статус добросовестного приобретателя дает возможность покупателю в некоторых случаях отстоять приобретенное жилье. Если, все же, квартиру придется возвратить, то требование о возврате средств, потраченных на покупку имущества, предъявляется к лицу, выступающему на сделке в качестве продавца. Если, конечно, это лицо можно найти. Кроме того, он имеет право потребовать возмещения затрат, понесенных им для улучшения этого имущества (стоимость ремонта). Величина этого возмещения не может превышать стоимость самого жилья.
Если предъявить иск не к кому, добросовестный приобретатель имеет право на получение разовой компенсации из средств федеральной казны. Правда, выплачивается она в размере не более 1 млн. руб. (но не выше стоимости жилья) и после того, как истек год после выдачи судом исполнительного документа, но возврат средств или недвижимости так и не осуществлен, то есть, решение суда не исполнено.
А как быть бывшему собственнику, которому не удалось вернуть себе отчужденное помимо его воли жилье, так как квартира по решению суда осталась за новым хозяином? Пострадавший собственник должен предъявить претензии к лицу, выступавшему продавцом, и востребовать у него деньги, полученный за продажу квартиры незаконным путем. Если и это не получится, он также имеет право на получение компенсации из средств бюджета.
Следует знать, что на все иски, связанный с изъятием имущества, распространяется срок исковой давности 3 года. По его истечении суд вправе отказать бывшему владельцу в иске.
Чтобы обезопасить себя и свою собственность от подобных «сюрпризов», необходимо на предпродажном этапе сделки проявить надлежащую осмотрительность. Конечно, безопаснее будет, когда подготовкой документов будет заниматься квалифицированный риэлтор.
Источник :
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
Комментарии (0)
|
|
