Многие риэлторы спрашивают, как работать с недвижимостью, если в ней зарегистрированы лица, лишенные дееспособности или имеющие ограниченную дееспособность.
Давайте, господа, начинающие риэлторы, сначала разберемся, что такое дееспособность и правоспособность.
Уже в момент рождения младенец наделяется не только способностью дышать, пользоваться благами цивилизации, но и возможностью иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, т.е. гражданской правоспособностью. Перечень этих прав определен в статье 18 ГК РФ.
Возможность осуществлять свои гражданские права и нести обязанности возникает не сразу, а с наступлением дееспособности.
Гражданская правоспособность.
Дееспособность – это способность гражданина самостоятельно осуществлять свои гражданские права, например, приобретать или продавать жилье.
Знания об этих юридических тонкостях помогут риэлторам избежать многих ошибок в сделках с недвижимостью.
В зависимости от степени разрешенной дееспособности, все граждане РФ делятся на пять категорий:
1. Полностью дееспособные - граждане, достигшие совершеннолетия (18 лет), и не признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
2. Частично дееспособные - это дети от шести до четырнадцати лет. От имени ребенка действуют его родители (усыновители, опекуны) (ст. 28 ГК РФ). Все действия по отчуждению имущества они вправе осуществлять только после получения письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП) (ст. 37 ГК РФ).
3. Относительно дееспособные - это граждане возрастной категории от четырнадцати до восемнадцати лет. Гражданин этой категории действует сам, но – с согласия родителей (усыновителей, попечителей). Предварительно также необходимо получить согласие ООиП. Если несовершеннолетний получает жилье в собственность, например, путем приватизации или в дар, то разрешение ООиП не требуется.
4. Ограниченно дееспособные - граждане, чья дееспособность ограничена судом по причине злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, что повлекло за собой тяжелое материальное положение семьи. Ограничение дееспособности осуществляется только по решению суда с установлением попечительства. Все операции, связанные с жильем (обмен или дарение, сдача внаем или отчуждение) возможны лишь с согласия попечителя. Для этого попечитель предварительно также должен получить письменное согласие от ООиП.
5. Недееспособные - это дети до шести лет. Также, в эту категорию включены граждане, признанные недееспособными судом вследствие их психического расстройства. Над такими гражданами обязательно устанавливается опека. Опекун не только имеет право совершать сделки от имени опекаемого. Он также несет ответственность за тот вред, который может быть причинен его подопечному вследствие совершенных действий.
Дееспособный гражданин может добровольно отказаться от своих гражданских прав и обязанностей в случае невозможности самостоятельно их осуществлять по состоянию здоровья. Над таким гражданином орган опеки устанавливает патронаж. Попечитель имеет право распоряжаться имуществом своего подопечного только после заключения между ними договора доверительного управления или договора поручения (ст. 41 ГК РФ).
Что такое дееспособность?
Риэлторы должны понимать, что наличие таких проблем в сделке вовсе не означает, что от сделки надо отказываться, надо просто правильно, законным путем найти выход из ситуации, например, установить опекунов и взять Разрешение на сделку с недвижимостью в органах опеки и попечительства.
Как правило, граждане 4 и 5 категорий не изолированы от общества. В повседневной жизни они могут самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например, покупать продукты питания. Если же такой гражданин совершил участие в сделке по отчуждению его недвижимости, то опекун имеет право подать иск о признании сделки недействительной.
В случае, если такой гражданин попал под влияние мошенников, это позволяет вернуть ему свое жилье.
С другой стороны, открываются определенные возможности для махинаций и со стороны продавца. Рассмотрим пример из практики: мошенник преднамеренно спровоцировал травму головы и зафиксировал ее в медицинском учреждении. Затем он продает свое жилье, получает деньги, и через некоторое время обращается в суд с заявлением, что из-за травмы головы был невменяем, ничего не понимал, совершил сделку под давлением. Так как справка имеется, суд признает сделку недействительной, квартира возвращается продавцу. А вот с возвратом денег возникли серьезные проблемы: большая часть денег им была уже потрачена «в состоянии невменяемости». В итоге, суд просто обязал мошенника-продавца перечислять ежемесячно покупателю определенную сумму, выраженную в процентах от дохода. А так как гражданин имел очень скромный доход, выплата долга растянулась на долгие-долгие годы и, в итоге, «съедена» инфляцией.
Никто не застрахован от таких неприятностей. Некоторые покупатели требуют от продавца справку о том, что он состоит на учете в ПНД ( психоневрологический диспансер), продавцы обижаются и получаются конфликты. Такая справка действительна для сделки один день, то есть ее надо получить в день сделки или накануне, так как встать на учет в ПНД можно в любой день.
Опытный риэлтор всегда сможет определить технологию сделки в таких ситуациях, а этика риэлтора запрещает использовать такие сделки для своих корыстных целей.
Памятка риэлторам:
1. Не ухудшать бытовые условия такой категории лиц
2. Не уменьшать их квадратные метры при переселении
3. Привлекать опекунов и попечителей для участия в сделках
4. Такие сделки лучше заверять у нотариусов
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
