В риэлторской деятельности иногда встречаются правоустанавливающие документы под названием « Договор ренты», который уже вступил в юридическую силу после смерти рентополучателя.
Рента – это получение регулярного дохода с собственности, переданной в пользование другому лицу.
Рента бывает постоянная и пожизненная.
Получать постоянную ренту могут как граждане, так и организации. Право на нее может быть унаследовано или получено иным способом.
Пожизненную ренту получают только граждане. Она не наследуется. Со смертью рентополучателя прекращаются все обязательства плательщика ренты.
Существует два типа договоров ренты:
1. Договор пожизненной ренты – рентополучателю выплачиваются исключительно денежные средства.
2. Договор пожизненного содержания с иждивением – помимо выплаты денежной суммы, предполагает предоставление регулярных услуг.
Когда говорят о ренте на недвижимость, как правило, имеют в виду именно вторую форму. При его заключении, получатель ренты передает свое недвижимое имущество (квартира, комната, дом, земельный участок) плательщику ренты в собственность. Взамен тот обязуется осуществлять содержание гражданина до его смерти.
По сути, договор ренты – это продажа квартиры с отсрочкой заселения покупателя. Бывший хозяин продолжает жить в квартире. Выселить его можно только с его согласия и только предоставив другое жилье.
Риэлторам следует знать, что продать такую квартиру можно только после смерти рентополучателя и снятия обременения в Росреестре.
Получатель ренты вправе потребовать определенную денежную компенсацию.
Получателем ренты может быть также третье лицо, указанное в договоре собственником имущества.
Если плательщик ренты умирает, его обязательства продолжают действовать и переходят к наследникам вместе с правом собственности на квартиру.
Обычно получатели ренты – одинокие пожилые люди, которым требуется уход и внимание. Продолжая жить в привычном окружении, они при этом начинают получать определенные услуги. Перечень их не имеет жестких рамок в законе. Стороны могут его произвольно изменять и дополнять по своему усмотрению. Как правило, в договоре прописывается помощь по хозяйству, обеспечение питанием и одеждой, стирка, уборка, оплата медицинских услуг и прочие работы. Помимо конкретных видов услуг, в договоре указывается периодичность их получения.
Также, в договоре ренты прописывается стоимость содержания. Она не может быть менее двух МРОТ в месяц и при его увеличении подлежит индексации.
Хотя взаимоотношения сторон регулируются законом (гл.33 ГК РФ, ст.583-605), заключение договора имеет много «подводных камней».
Опасности для получателя ренты.
Плательщик ренты может вдруг «исчезнуть», то есть, перестанет платить деньги и оказывать необходимую помощь. Или просто будет оказывать ее в недостаточном объеме. Или переселит рентополучателя в жилье низкой комфортности. Если человек стар, одинок и болен – ему трудно будет отстаивать свои права.
Опасности для плательщика ренты.
По иску рентополучателя договор может быть расторгнут в суде, если тот докажет, что ему не был обеспечен уход, соответствующий условиям договора. После расторжения рентополучатель вновь становится собственником имущества. При этом плательщик не вправе потребовать возврат потраченных средств. То есть, он лишается не только возможности иметь квартиру в будущем, но и теряет все потраченные средства.
Известны случаи, когда предприимчивые пенсионеры несколько раз таким образом продали, а потом отсудили квартиру обратно.
Поэтому безопаснее заключать договор ренты, то есть, ограничиться только выплатой денежной суммы.
Если требуется заключение договора содержания с иждивением, следует четко прописать все параметры ухода и содержания. Важно, чтобы имелись необходимые подтверждения (чеки, квитанции, расписки) их оказания.
Если выплачивается денежная сумма - лучше это делать через банк или составлять каждый раз расписку.
Оспорить договор в суде могут и наследники рентополучателя. Они могут утверждать, что на собственника оказывалось давление и он был недееспособным. Поэтому, перед заключением договора от будущего получателя ренты следует потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.
Также, повреждение или гибель имущества не снимает с плательщика ренты обязательств, указанных в договоре.
Заключение договора ренты требует обязательного нотариального удостоверения с последующей государственной регистрацией. Если эти требования не соблюдены – сделка является ничтожной.
Следует сказать, что для пожилого человека оформление договора ренты более выгодный вариант, чем дарение. Сколько случаев, когда тетя оформляет дарственную на любимого племянника, который обещает заботу и уход, а тот, получив квартиру, выселяет родственницу и забывает о ней. И здесь уже никакие судебные разбирательства не помогут, ведь юридических гарантий для такой сделки нет. А по договору ренты – есть.
