Есть еще один законный способ приобретения недвижимости в собственность, правда не такой распространенный как остальные способы, к сведению риэлторов.
Может ли гражданин оформить на себя право собственности на недвижимость, если документы на это имущество у него отсутствуют?
Рассмотрим пример.
Женщина ухаживала за одиноким пожилым человеком. Своего жилья не было, поэтому она жила здесь же, в доме этого мужчины, занимая комнату. Через несколько лет мужчина умер. Так как наследников не было, на имущество его никто не претендовал. Женщина продолжала, как и прежде, жить в доме, ухаживала за участком земли, оплачивала электроэнергию, услуги водоснабжения и прочие необходимые платежи. Даже сделала ремонт, заменив старые окна на пластиковые.
Не являясь собственником по документам, она открыто, добросовестно, непрерывно жила в доме уже более 15 лет. Со временем возникли вопросы: считается ли она собственником дома? Имеет ли она законное право распорядиться им? Например, оформить дарственную на племянников, которые теперь уже ухаживают за ней. С таким вопросом обратилась недавно клиентка к риэлтору.
Согласно ч.1 ст. 234 ГК РФ, если лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, добросовестно, открыто и непрерывно пользовалось им как своим собственным в течение пятнадцати лет, то оно приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Приобретательная давность, что это?
Чтобы суд признал права собственности гражданина, должны соблюдаться следующие критерии:
1. Добросовестное владение. Лицо должно владеть и пользоваться имуществом так, как будто оно его собственное. При этом, права других лиц не должны быть нарушены. То есть, если заселение осуществлено насильственным путем, то это уже будут противоправные действия.
2. Открытое владение. Если родственники хозяина видят, что гражданин пользуется имуществом, но претензий на него не имеют. Если родственников нет, то открытость владения должны видеть и подтвердить третьи лица, например, соседи. Также это понятие подразумевает, что лицо несет бремя содержания имущества. Значит, своевременно уплачивает все платежи, налоги, осуществляет ремонт.
3. Непрерывное владение. Срок владение не должен прерываться. Например, лицо покинуло жилое помещение на несколько лет, а затем решило вернуться. Все это время дом стоял бесхозный, так как им не пользовались, разрушался. Здесь уже нельзя говорить о соблюдении критерия добросовестного владения.
4. Пользование имуществом «как своим собственным». Гражданин должен знать, что законных владельцев имущества нет. Или он не может знать об их существовании. То есть, если имуществом пользуются на основании договорных отношений с истинным хозяином (аренда, оперативное управление и прочее), владение им не считается «как своим собственным».
Прежде, чем давать консультацию, риэлторам необходимо самим владеть знаниями по данному вопросу.
Чтобы период владения имуществом составил 15 лет, необязательно, чтобы им пользовалось одно лицо. Допустимо, чтобы часть этого периода приходилась на владение другим гражданином, чьим правопреемником (например, наследником) является владелец.
Право собственности на основании положения о приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозное имущество. Закон позволяет осуществить это в судебном порядке. Сначала следует получить решение суда о признании права собственности за гражданином. Затем пройти регистрацию в Росреестре. Право собственности возникает у владельца имущества с момента государственной регистрации в Росреестре.
Приобретательная давность распространяются не только на жилую недвижимость, а, также, на земельные участки. Тем более, что до 1991 года земля являлась исключительно собственностью государства. Граждане приобретали дом и пользовались участком земли, на котором тот располагался. Если участок предоставлялся в бессрочное пользование или пожизненное владение, такой участок следует оформить в собственность в порядке приватизации. В случае, если землеотвод не был осуществлен, документов на землю не имеется, такой участок можно получить в собственность на основании приобретательной давности.
Положение о приобретательной давности вступило в силу с 1 января 1991 г. От момента этой даты начинается отсчет срока исковой давности, равный 3 годам. В течение этого периода хозяин имущества вправе был истребовать свою собственность назад. Если этого не произошло, то затем начинается исчисление пятнадцатилетнего периода. Следовательно, стать собственником имущества в силу приобретательной давности стало возможным только начиная с 1 января 2009 г.
Приобретательная давность, возможность стать собственником.
