При совершении любых сделок с недвижимостью, риэлторы должны быть внимательны в вопросе имущественных отношений супругов.
Семейным кодексом РФ (ст.33), определено, что имущество супругов, приобретенное в законном браке, является совместной собственностью. Собственность является бездолевой. Это означает, что каждый из супругов в равной степени имеет право на владение и распоряжение имуществом. Неважно, насколько активно каждый из супругов вносил вклад в его создание. Права на имущество у них равные. Если даже один из них активно трудился, а второй воспитывал детей, занимался хозяйством, учился или был болен. Если какое-то время супруги проживали раздельно – их имущество все равно является собственностью совместной.
Этот правовой режим распространяется на все нажитое в период брака: денежные доходы супругов, имущество, движимое и недвижимое, которое было ими куплено из общих средств. Даже если имущество приобретено одним супругом, зарегистрировано на его имя, другой из них имеет на него такие же права.
Риэлторам необходимо включать особую настороженность при изучении информации о супружеском статусе клиентов.
Если имущество совместное, то и распоряжаться им супруги должны совместно. Поэтому, если супруг, на которого оформлена недвижимость, решит ее продать, то предварительно ему необходимо будет получить от своей второй половины нотариально удостоверенное согласие.
Такое согласие требуется получить в трех случаях:
- Если требуется продать или подарить квартиру, дом, гараж, земельный участок или иную недвижимость, приобретенные в браке.
- Если совершается сделка, требующая ее обязательного нотариального удостоверения. Например, подписывается договор ренты или договор залога, ипотечный договор.
- Если совершается сделка, в результате которой подлежит государственной регистрации право собственности в Росреестре. К таким сделкам, прежде всего, относятся: купля-продажа, мена или дарение недвижимого имущества, заключение договора аренды помещения, если срок аренды более 1 года, а также договоры ипотеки или участия в долевом строительстве.
Уважаемые риэлторы, с 01.03.2013 года в Росреестре регистрируется ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, или переход права собственности, а не Договор или сделка.
Если распоряжение совместной собственностью осуществлено без получения письменного согласия, то супруг, права которого ущемлены, может в течение года обратиться в суд и оспорить данную сделку.
Не все операции с недвижимостью супругов требуют получение согласия.
Помимо совместной собственности, муж с женой могут также владеть и личным имуществом. К нему относятся:
- Имущество, которым каждый из супругов владел до брака. При таких сделках в Росреестр следует предоставить свидетельство о браке.
- Имущество, которое один из супругов получил в качестве наследства или в дар. Хотя это событие может произойти в период брака, это имущество также является его личной собственностью. Поэтому получение согласия от другого супруга не требуется. Но если вторым супругом внесены существенные изменения и улучшения в такое имущество (например, осуществил капитальный ремонт на свои средства), которые значительно увеличили рыночную стоимость данного имущества, оно признается совместным.
- Имущество, полученное по иным безвозмездным сделкам. К таким сделкам, прежде всего, относится приватизация жилья. По сути, приватизация – это дар государства гражданину. И если она оформлена на одного из супругов, согласие второго на отчуждение квартиры не требуется. Исключением является возмездная приватизация, так при этом использовались общие средства супругов.
- Не требуется согласие, если между супругами заключен брачный договор, где прописан правовой режим совместного имущества.
На самом деле, господа риэлторы, отследить кто, когда и с кем был в браке невозможно, поэтому клиент должен дать нотариально заверенное заявление о том, что не было супруга претендующего на недвижимость в период владения недвижимостью. Таким заявлением клиент берет полную юридическую ответственность за этот момент на себя в случае сокрытия информации.
Режим общей совместной собственности имущества, приобретенного в браке, сохраняется и после его прекращения.
Потребовать раздел имущества может любой из супругов в течение 3-х лет после расторжения брака. Это может быть сделано как путем заключения соглашения о разделе имущества, так и в судебном порядке.
Если раздела имущества не было, при совершении сделок с ним по-прежнему требуется согласие второго супруга, пусть уже бывшего.
Следует добавить, что поделить имущество супруги вправе, будучи в законном браке. Получать согласие в таком случае также не требуется.
В семейных спорах не всегда бывает все так очевидно и просто.
Пример из практики. После заключения брака личное имущество супруги (приобретено ей до брака) было продано. На вырученные средства куплен жилой дом. Через некоторое время супруги расстались и решили поделить имущество. Дом, купленный в период брака, по суду был признан личной собственностью супруги, так как фактически приобретен на ее личные средства.
