Работа с документами – очень важная составляющая от общей работы риэлтора. От внимательности риэлтора зависит общий ход сделки, качество его услуги. В разные временные периоды одни и те же документы выглядели по разному, менялись формы, цветовая гамма, неизменным должно оставаться одно – их содержание, правомочность. Задача опытного риэлтора – разбираться самому в разновидностях документов, и консультировать своих клиентов. Об общем перечне документов к сделке можно узнать из статьи Документы для продажи квартиры (комнаты).
Проверка правоустанавливающих документов.
Правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых определяется право владения физическим или юридическим лицом конкретного объекта недвижимости. К ним относятся договора, Акты, свидетельства, справки жилищных кооперативов.Советую прочитать статью О правоустанавливающих документах.
Ксерокопии документов, необходимые для работы, нужно лично снять с подлинников, или, чтобы их сняли в вашем присутствии. Если нет острой необходимости работать с подлинниками документов, то лучше их у себя не держать, это лишняя ответственность.
В случае необходимости работы с подлинниками, следует дать клиенту расписку в их получении с гарантиями их сохранности, это входит в обязанности риэлтора.
На что обратить внимание в правоустанавливающем документе?
• На соответствие паспортных данных правообладателя в документе. См.статью Проверка паспорта.
• На совпадение адреса, местоположения объекта недвижимости.
• На присутствие в договоре существенных условий сделки. Смотри статью Понятие сделки
• На соответствие площадей продаваемого объекта в договоре, в свидетельстве на право собственности, и в техническом паспорте, а в случае с землей в Выписке из кадастра.
В случае несовпадения цифр, надо смотреть какой документ самый новый по дате выдачи. Самые последние цифры измерения площади, отраженные в техническом паспорте или в Выписке из кадастра, будут правильными, в этом случае требуется внести изменения в свидетельство о праве на собственность, предоставив в регистрирующий орган последние технические данные. Такие проблемы возникают, в основном в домах, когда делаются дополнительные пристройки, надстройки, то есть изменяется площадь дома. Или с земельным участком, когда купил без межевания, потом сделал геодезию и результат не совпал с прежними данными, получилось больше площади или меньше.
В этом случае возникает дополнительная работа для агента: провести новую инвентаризацию, получит новое Постановление администрации на право приобретения дополнительной площади. Срок сделки, в этом случае удлиняется на 2-3 месяца.
Все обнаруженные несоответствия подлежат исправлению. Если их вовремя обнаружить, можно сэкономить много времени и не сорвать сделку.
Свидетельство о государственной регистрации права.
Свидетельство о государственной регистрации права выдается в регистрирующем органе юстиции Управлении Федеральной регистрационной службы ( регистрационной палате), является правоподтверждающим документом.
• В этом документе в первую очередь надо проверить совпадение данных паспорта, правоустанавливающего документа и свидетельства на право собственности, имя Наталия и Наталья часто путают, а это два разных человека. Правильным считается то, которое написано в паспорте. Если есть разночтения, надо вносить изменения в свидетельство.
• Проверить отсутствие обременений в свидетельстве. Обременения могут быть по ограничению права пользования и по расчетам.
• Был случай, когда люди приобрели квартиру и несколько лет не замечали приписку внизу свидетельства, что бывшая владелица квартиры сохранила за собой право пользования. То есть имела право прийти с чемоданом и жить в ней. По расчетам - это значит квартира в залоге у банка или у физического лица , или нет окончательных расчетов с продавцом (рассрочка платежа). Обременения можно снять, надо принести в органы юстиции документы, подтверждающие факт снятия обременения – это Акт о взаиморасчетах или Дополнительное соглашение к договору о том, что право пользования бывшим владельцем признается недействительным. Здесь могут возникнуть проблемы. А вдруг он умер? А вдруг откажется подписывать такое соглашение? Решает суд, а, это опять же упущенное время, деньги и выгода.
В старых документах свидетельство может отсутствовать, ведь регистрационные палаты появились после 1997 года. Тогда должен быть штамп о регистрации на самом правоустанавливающем документе.
Продолжение следует… В статье Проверка. Выписка из ЕГРП. Форма 9.
Правоустанавливающие документы
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
