Можно ли отменить уже подписанный договор купли-продажи?

Этот вопрос иногда возникает по риэлторским сделкам. Например, сделка состоялась, но продавец не хочет выписываться из квартиры или не может – потерял военный билет и другие случаи.

Рассмотрим юридический аспект этой темы. Отменить уже подписанный договор купли-продажи нельзя. Договор можно прекратить двумя путями: расторгнуть или признать недействительным.

Первый вариант расторжения договора купли-продажи - это обоюдное согласие сторон. В этом случае можно провести обратную сделку, то есть продать квартиру обратно продавцу, а продавец возместит все расходы покупателю, связанные с проведением сделки (вернет деньги за проданную квартиру + регистрация и другие расходы)

Риэлторам очень важно не допускать до судебных разбирательств сделки, по которым они работают. В частности надо тщательно проверять документы.

Как отменить договор купли-продажи?

Если обоюдного согласия нет, то расторжение договора купли-продажи возможно в двух случаях:

1.Присутствии нарушения одной из сторон по существенным условиям :

- не выполнение Покупателем условий по денежным расчетам. Если покупатель не рассчитался с продавцом за купленную квартиру в договорные сроки, при этом Договор был зарегистрирован в Росреестре. Такое нарушение условий договора является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. По этой теме можно узнать в статье Виды взаиморасчетов в риэлторской сделке

- невыполнение Продавцом условий по снятию с регистрационного учета и физическому освобождению квартиры

- при появлении новых неучтенных обстоятельств, которые существенно ограничили право пользования Покупателем квартиры. Например, через некоторое время появилось лицо, ранее осужденное, освободившееся из мест заключения и претендующее на право пользования и проживания в данной квартире. Причем на законном основании, так как до приговора лицо здесь было зарегистрировано. На момент сделки Покупатель не знал о правах третьего лица, а Продавец намеренно утаил это существенное ограничение своих прав. Вновь возникшие обстоятельства являются основанием для расторжения договора.

2. Признание договора купли-продажи не имеющим юридическую силу или недействительным.

- Продавец не знал и фактически не продавал квартиру. Мошенник подделал документы или подделал доверенность. Такие аферы имеют самое большое распространение. Поэтому риэлторам очень важно уделять внимание проверке документов, а в особенности доверенностей. В случае такой сделки недействительной, вся цепочка будет признана недействительной, люди потеряют и квартиры и деньги.

- сделка совершена гражданином, признанным ограниченно недееспособным . Если после завершения сделки и произведенных взаиморасчетов в суд предъявить документы из психодиспансера , подтверждающие недееспособность продавца, то суд однозначно признает договор купли-продажи недействительным.

- если продавец продал квартиру в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, или по возрасту не мог отдавать себе отчет о совершенных действиях или на момент сделки был подвержен ограничениям по здоровью (амнезия, контузия и др.).Это факт могут впоследствии доказать родственники, друзья, наследники этих проданных квартир, предоставив в суд медицинские документы, свидетельские показания.

- квартира продана по доверенности, находится в Росреестре в процессе регистрации права собственности, а сам владелец квартиры умирает. Договор будет признан недействительным. То же самое , если умирает покупатель, давший доверенность на право приобретения квартиры на его имя.

- договор купли-продажи однозначно будет признан недействительным, если доверенность на продажу будет отменена на момент подписания договора купли-продажи.

- с юридическими лицами часто договора признают недействительными, если неправильно оформлены учредительные документы. Чаще всего это связано с подписями неуполномоченных лиц или нет разрешения учредителей.

Господа риэлторы – наша задача проверять по своим сделкам все обстоятельства, которые могут привести к расторжению договора или признанию договора недействительным.

В любом случае ,мы должны информировать клиента о возникших проблемах, подозрениях, конечно принимать последнее решение перед покупкой он должен сам под свою ответственность.