Уважаемые риэлторы- посетители сайта, мы продолжаем с вами знакомиться с технологиями работы риэлтора, а именно знакомство с проверкой документов. Документ, о котором здесь идет речь, всегда приносит головную боль и риэлторам и клиентам, потому, что чаще всего его трудно получить сразу. Как обычно «баба яга», то есть соседи бывают против. Чтобы ознакомиться с проверкой остальных документов следует изучить рубрику Технологии работы риэлтора.
Проверка документов - важный этап в сделке.
Отказ от преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности: ( не имеет срока давности)
Этот документ регламентирует статья 250 ГК РФ. В основном он требуется от сособственников комнат в коммунальной квартире или части дома. Если клиент хочет продать комнату или часть дома стороннему лицу, то требуется взять нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. Не требуется, если долю покупает совладелец, то есть сосед у соседа.
Процедура такая:
• Требуется известить всех соседей в письменном виде (извещение может составить нотариус) о своем намерении продать свою долю, при этом обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если соседи не дают письменный отказ или не получают извещение, то через один месяц можно продавать комнату постороннему покупателю, в органы регистрации предоставляется письменное извещение, заверенное нотариусом. В этом случае надо дождаться возвращения уведомления от почты с грифом "возврат", нотариус составит сопроводительное письмо для регистрационного органа.Тогда могут зарегистрировать до истечения срока 3 месяца. По закону соседи могут предъявить претензии в течение 3-х месяцев, поэтому часто регистрационный орган задерживает регистрацию права собственности на покупателя на этот срок. В договоре купли - продажи обязательно указывается цена, отраженная в извещении. Если продавец изменил цену продажи или условия продажи, он обязан послать новое извещение.
Текст извещения такой:
Согласие.
Я, ФИО, года рождения, паспорт,зарегистрирован по адресу:__________________
настоящим даю согласие ФИО на продажу принадлежащих ему долей________квартиры,расположенной по адресу:_____________
за любую цену и на любых условиях.
От преимущественного права покупки, предоставленного мне ст.250 Гражданского кодекса РФ, отказываюсь.
• Если совладельцы несовершеннолетние, то требуется Решение органов опеки и попечительства
• Если соседние комнаты находятся в муниципальной собственности, то отказ от преимущественной покупки не требуется, но не везде, в области отдельные муниципалитеты оставляют за собой право выкупа коммунальных комнат.В Санкт-Петербурге муниципалитеты отказались от покупки комнат, поэтому отказ от муниципальных комнат не требуется.
• Если комната отчуждается по договору дарения, отказ не требуется, но если в суде будет доказана притворность сделки, комнату вернут обратно владельцу
• Очень часто соседи, не имея денег на покупку соседней комнаты, начинают просто вредничать, писать по инстанциям. Здесь уместно им напомнить, что если они не купят комнату за предлагаемую в извещении цену и в указанный срок, то ни один суд им не поможет, то есть им официально предлагали купить, а они своим правом преимущественной покупки не воспользовались.
Доверенность:
При помощи доверенностей совершается много мошеннических действий. При продаже недвижимости по доверенности включаем особое внимание! Доверенность должна отражать все полномочия, необходимые для продажи объекта недвижимости: право продажи, право подписи, право получения денег. Последнее иногда не уполномочивают делать, тогда и расписки о получении денег не действительны.
Срок доверенности не может превышать 3-х лет, с 2013 года срок доверенности неограничен,но он должен быть указан в тексте доверенности,если срок доверенности не указан, она действительна 1 год (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не укзана дата выдачи - ничтожна.
Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности наступает в следствие:
1. Истечение срока доверенности
2. Отмены доверенности лицом, выдавшим ее
3. Отказа лица, которому выдана доверенность
4. Прекращение юридического лица от имени которого выдана доверенность
5. Прекращение юридического лица, которому выдана доверенность
6. Смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим
7. Смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим.
С прекращением доверенности теряет силу передоверие.
Лучший способ проверки доверенности - это подтверждение доверенности накануне сделки.
Способы подтверждения:
• получение новой доверенности;
• телеграмма с подписью, заверенной начальником почты, о том, что доверенность не отменялась;
• личная беседа с доверителем ( по телефону могут бать подставы), если он в пределах досягаемости.
В практике встречались случаи, когда мошенники пытались скрыть факт смерти доверителя и очень торопились получить деньги. Именно проверка выявила отсутствие доверителя, а мошенники сидят в тюрьме.
Полный перечень документов для продажи квартиры( комнаты) в статье Документы для продажи квартиры комнаты(комнаты).
Проверка документов. Отказ от преимущественного права покупки.
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
