Трудным вопросом для неопытных агентов является составление схемы взаиморасчетов в риэлторской сделке. Ведь надо не только самому во всем разобраться, но и клиентам разъяснить. Сначала разберемся, какие схемы вообще практикуются на рынке недвижимости.
Взаиморасчеты по сделке производятся в несколько этапов, главные из них: внесение покупателем аванса и полный расчет между сторонами по сделке, могут быть еще внесения доплат. Об этапах сделки можно прочитать в статье Как провести риэлторскую сделку.
Для открытия сделки необходимо, чтобы Покупатель внес задаток или (аванс, залог), для подтверждения серьезности своих намерений. В этот момент обычно заключается Предварительный договор с Продавцом (нотариальный или в простой письменной форме), в котором подробно излагается вся схема взаиморасчетов, если стороны подписали, то подразумевается, что все согласны и должны придерживаться этого порядка внесения денежных сумм.
Порядок полного расчета между сторонами по сделке зависит от конкретной ситуации, сложившейся у участников сделки- наличные деньги или безналичные расчеты (кредиты, сертификаты, субсидии, аккредитивы и другие виды). А также от сложности сделки. О сложностях в статье Риэлторская сделка с одновременной покупкой альтернативного жилья.
Какие виды взаиморасчетов бывают в риэлторской сделке?
Рассмотрим основные виды взаиморасчетов:
1.Взаиморасчеты через агентство
Наличные денежные средства в объеме всей сделки передаются покупателем агентству на хранение, а продавцу даются соответствующие гарантийные обязательства по выплате. Эта схема актуальна только для небольших сумм и при полном доверии к агентству. Так как эта схема не вполне безопасна в смысле хранения и перевозки денег, то в основном крупные агентства ее уже не практикуют.
Основным недостатком этой схемы является возможность для агентства неконтролируемого доступа к деньгам клиентов. В 90-х годах именно по этой схеме исчезли многие агентства вместе с деньгами клиентов.
2.Взаиморасчеты через хранение денег у нотариуса.
Этот порядок существует, но в связи с неприспособленностью нотариальных контор для хранения денег и технической сложностью организации контроля нотариуса за выполнения условий по сделке, используется крайне редко и не пользуется популярностью у клиентов.
3.Взаиморасчеты с использованием банковского аккредитива.
Самая безопасная схема. По этой схеме деньги вносятся покупателем в банк на аккредитив( или несколько аккредитивов по числу выплат продавцу). Используется «безотзывная» форма аккредитива. При выполнении условий сделки и предъявлении банку необходимых документов, деньги с аккредитива переводятся продавцу.
Минусом этой схемы является сложность проведения расчетов для «цепочек» и расселений, и необходимость указания в договорах купли-продажи по сделке полную стоимость объектов (что может не устраивать многих участников сделки ), а также в случае несостоявшейся сделки покупателю нужно возвращать себе деньги через суд. На практике данная схема используется крайне редко.
4.Вексельная схема расчетов.
Эта схема была разработана и активно использовалась в сделках по недвижимости в последние годы до дефолта 1998-го года, когда пошатнулись многие банки, и возникло глобальное недоверие ко всей банковской системе. Сейчас вексельная схема в расчетах практически не используется, хотя она является одной из наиболее цивилизованных схем взаиморасчетов, удобна и безопасна для участников сделки.
5.Расчеты с использованием ценных пакетов, хранящихся в «Росинкасе».
Денежные суммы по сделке хранятся в специальных сейфах «Росинкаса» - государственной организации, специализирующейся на инкассации и хранении денег. Ценные пакеты с денежными средствами комплектуются в соответствии со схемой сделки, в присутствии сторон сделки, далее доставляются сотрудниками «Росинкаса» в спецмашинах в хранилище, с обеспечением необходимого уровня безопасности. Очень дорогая услуга и сложная в техническом исполнении. Используется редко, в основном, по заказу и желанию самих клиентов.
6.Взаиморасчеты с использованием банковской ячейки (сейфинг).
Это самая популярная схема на рынке недвижимости. Для проведения расчетов в банковском хранилище на период сделки арендуется банковская ячейка с возможностью одновременного доступа к ней нескольких лиц, в которую закладываются наличные денежные средства по сделке - уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. Закладке денег в ячейку должно предшествовать составление и подписание всеми участниками «Соглашения о проведении взаиморасчетов», в котором прописываются условия и порядок внесения и получения денежных средств.
Взаиморасчеты через сейфовую ячейку.
Существует три способа аренды банковской ячейки.
Первый способ получил название, неконтролируемой ячейки, при этом договор аренды с банком заключают только покупатели и продавцы.
Второй способ - «контролируемая ячейка». В этом случае в число арендаторов входит третье лицо, не являющееся получателем или вносителем денежных средств, но выполняющим контролирующую функцию. Это может быть риэлтор, комиссионные которого тоже хранятся в этой же ячейке, как гарантия его заинтересованности в сделке.
Третий способ – «эксперт-сейфинг». При этой схеме сотрудник банка участвует в Соглашении выдачи ценных пакетов и контролирует сам процесс выдачи, согласно условиям Соглашения о взаиморасчетах по сделке. То есть, если в Соглашении написано, что ценный пакет может быть выдан продавцу после предоставления нотариальной копии Свидетельства о регистрации права собственности на имя Покупателя, сотрудник банка выдает ценный пакет с денежными средствами после получения требуемого документа. Естественно, фиксируются все реквизиты предоставляемого документа, а также имена и фамилии сторон по сделке.
Условиями выдачи могут быть также Акт приема-передачи объекта недвижимости, « чистая» форма 9 и другие важные документы.
В ценном пакете могут быть запечатаны не только денежные средства, но и расписки на получение этих денежных средств от продавцов.
Эти банковские услуги являются платными, но очень удобными при проведении сложных риэлторских сделок. Размер оплаты зависит от сроков Договора Аренды банковского сейфа и от количества участников в договоре.
Важно знать!
Ответственность банка ограничивается только сохранностью сейфа в целом и организации допуска к нему в соответствии с условиями аренды. Соответственно никаких документов от банка с указанием хранящихся сумм в ценных пакетах клиентам не выдается. Стоимость ценных пакетов фиксируется в Соглашении о порядке взаиморасчетов по сделке.
Чтобы уменьшить степень риска при любых видах взаиморасчетов, необходимо тщательно изучать договора Аренды банковских сейфов, на случай «подводных камней».
7.Безналичные расчеты между продавцами и покупателями.
Безналичные расчеты обязательны в сделках с привлечением кредитных денежных средств, субсидий, сертификатов. Государство денег на руки не выдает, а переводит деньги со своего счета на счет Покупателя, а Покупатель, в свою очередь на счет Продавца. В этой схеме самое трудное- получить согласие Продавца в ней участвовать, так как ему придется проводить через свой банковский счет всю сумму сделки, а значит платить налоги 13 % от полученных доходов от продажи. Но в том случае, если он владеет объектом недвижимости менее 3-х лет.
Продавец также попадает на комиссию банка при снятии денег со своего счета, то есть при обналичивании.
Таким образом, мы пришли к выводу, что идеальной схемы взаиморасчетов не существует, поэтому необходимо применять такой способ, какой более подходит по ситуации, по желанию клиентов, может быть комбинировать разные виды, например, безналичный и наличный способы расчета.
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
