Как изменить целевое назначение земельного участка ?

Уважаемые начинающие риэлторы, тема для новичков очень сложная, но тем, кто работает на загородном рынке недвижимости, она немного поможет разобраться в данном вопросе.

Несколько лет назад, во время всеобщего бума скупки дешевых сельскохозяйственных земель на рынке недвижимости, многие инвесторы купили такие земли. В основном это были выделенные земли из паев ( см. статью Порядок выделения земельных долей в натуру. Общее собрание.)

Настало время ими распоряжаться, что-то строить или выращивать. Но просто на земле с/х назначения строить нельзя, надо изменить категорию земли-« сельскохозяйственная» на « земли населенных пунктов», что очень трудно и дорого сделать.

Как же все таки изменить целевое назначение участка.

Дешевле и проще изменить целевое назначение или еще называют, разрешенное использование земельного участка.
Каждый профессиональный риэлтор должен знать категории земельных участков, так как земля главный товар на рынке недвижимости.

Надо различать категории и виды разрешенного использования или целевого назначения.
Категории определены земельным Кодексом, внутри каждой такой категории, не изменяя основную категорию можно изменить разрешенное использование. Например,
категория земли-- сельхозназначение, это значит сельским хозяйством занимайся, а строить нельзя, садоводство разбить нельзя , не изменив целевое назначение, которое указано в кадастровом паспорте.
Какие виды целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения бывают?
•    Земля для садоводства
•    Земля для пашни
•    Земля для дачного строительства ( на которой можно построить коттеджный поселок)
•    Личное подсобное хозяйство
Строить можно только на земле с целевым назначением- Земля для дачного строительства.

Впервые правила изменения целевого назначения были установлены в Градостроительном Кодексе, принятом 29.12.2004. Глава 4, статья 34, 35.

Ст. 34 Порядок установления территориальных зон
Ст. 35 Виды и состав территориальных зон

В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:

•    Жилые
•    Общественно-деловые
•    Производственные
•    Инженерной и транспортной инфраструктур
•    Сельскохозяйственного использования
•    Рекреационного назначения
•    Особо охраняемых территорий
•    Специального назначения
•    Размещение военных объектов
И иные виды использования( Кладбища, скотомогильники).

Если нарисовать цветовую гамму, то получится разрисованная разноцветная карта муниципального района. Как на рисунке.

Другими словами, каждый муниципальный округ должен определиться на много лет вперед, какие зоны ему необходимо осваивать и застраивать планомерно. Для этого районы обязаны пройти этап зонирования, принятия генерального плана застройки населенных пунктов, и схемы территориального планирования, соответствующие каждому муниципальному округу.

Был дан срок – до 01.01.2010 года сделать зонирование, а после этого срока должна была вступить в силу ч.4, ст.9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категории земельного участка, если для данной территории не утвержден генеральный план или схема территориального планирования.

Но у нас в стране, как всегда никто не успевает сделать в срок. Для этого существуют объективные причины- недостаток финансов в районах, ведь надо сделать геодезические замеры и получить кадастры каждого населенного пункта – для того, чтобы определить его границы и составить генплан застройки в пределах этих границ.

Надо получить кадастровые номера и размежевать земли внутри района, поделить на категории. А как размежевать земли сельскохозяйственные от лесного фонда, от промышленных земель, от военных на практике? Как четко провести границу между ними? Начались судебные споры между ведомствами. В общем , большинство муниципальных образований не уложилось в сроки, установленные в Градостроительном кодексе.

Тогда появляется Письмо Минэкономразвития от 29.01 2010 № 23-271.

П. 3 Об изменении вида разрешенного использования земельных участков.

«

В случае, если генплан поселения не утвержден, то земельный участок включается в черту населенного пункта на основании решения органа исполнительной власти РФ»

В настоящее время 23 марта текущего года в Градостроительный паспорт внесены изменения по изменению сроков готовности проектной документации для муниципальных районов, сроки продлены до 31.12.2012 года.

Если генплан уже принят, то изменение происходит путем внесения изменения в генплан или в территориальную схему органами местного самоуправления. В этом случае публичные слушания уже не проводятся, но только в том случае, если участок входит в подходящую зону.

Могут и отказать на основании:

•    Запрещает Федеральный закон использовать по запрашиваемому целевому назначению
•    Существуют ограничения по местным документам
•    Получены отказы в согласованиях

Документы для изменения целевого назначения:

•    Заявление
•    Кадастровый паспорт
•    Копия гражданского паспорта для физического лица
•    Выписка из ЕГРП для индивидуального предпринимателя
•    Выписка из ЕГРП для юридического лица
•    Правоустаналивающий документ на участок.

Техника исполнения такова:

Заявление подается в Совет депутатов или комиссию по землепользованию при Совете депутатов. Рассматривается 45 дней. Не позже, чем через 5 дней назначаются публичные слушания, о чем сообщается в СМИ. Затем проводятся общественные слушания, результаты публикуются в СМИ.

Совет депутатов выносит Решение.

Глава МО выносит постановление.

А что дальше? А дальше на основании данного постановления новый этап работы – внесение изменение в Кадастровый паспорт участка и регистрация изменений в РОСРЕЕСТРЕ, то есть получение нового Свидетельства о регистрации права собственности.

РЕЗЮМЕ: До 2012 года можно идти путем, указанным выше. После - только на основании генплана населенного пункта или схемы территориального планирования муниципального района.