Можно ли изменить разрешенное использование земельного участка? Обучение риэлторов.

Многие клиенты риэлторов задают этот вопрос : Как можно изменить разрешенное использование земельного участка?

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – это одна из самых важных его характеристик. От того, какая формулировка стоит в документах на участок, зависит, каким образом правообладатель может распоряжаться своей землей. Сможет ли он, к примеру, построить дом, если возникло такое желание, или так и будет продолжать разводить огород.

Возникают ситуации, когда необходимо использовать участок не по его утвержденным ВРИ. Например, в собственности находится участок с установленным ВРИ – «земля для садоводства». А возникло желание построить капитальный дом, жить в нем семьей. Или, наоборот, имеется в собственности участок ИЖС, а хочется использовать этот участок для ведения бизнеса, магазин построить или автомойку.

Как изменить разрешенное использование земельного участка?

Что же делать? Решение одно - изменить вид разрешенного использования. В этом может помочь опытный риэлтор, оказать по доверенности такую оформительскую услугу.

Процедура изменения ВРИ зависит от типа изменения:

1 тип. Изменение ВРИ осуществляется при переводе участка из одной категории в другую. Процедура изменения ВРИ по этому типу дает возможность присвоить участку практически любой ВРИ. Осуществляется в соответствии с ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

2 тип. Изменение ВРИ осуществляется внутри одной категории. Эта процедура осуществляется на основании ст. 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Ознакомится с процедурой перевода по первому типу можно в нашей статье "Земельные категории РФ и изменение категорий земли".

Изменение категории земельных участков процедура сложная, затяжная по времени, иногда требующая внесения изменений в генеральный план застройки населенного пункта или муниципальных территорий, то есть, я хочу сказать, что для рядовых риэлторов задача непосильная.

Поэтому мы рассмотрим пошаговые действия, необходимые для осуществления перевода ВРИ по второму типу.

Начинать процедуру изменения ВРИ следует с обращения в местное Управление архитектуры и градостроительства. Здесь следует выяснить, утверждены ли для населенного пункта, к которому принадлежит участок, Правила землепользования и застройки. В документе прописано деление данного населенного пункта на территориальные зоны, определен порядок застройки и виды использования участков. Если правила утверждены, следует получить справку в виде Постановления местной Администрации о присвоении участку вида разрешенного использования ( или целевого назначения)местоположении участка и всех допустимых ВРИ для зоны, на которой расположен участок. Если интересующий вас ВРИ есть, но в кадастровой выписке для вашего участка он не прописан, то следует в Кадастровую палату подать заявление с просьбой об учете изменений ВРИ участка, с приложением этой справки.

Если утвержденные Правила отсутствуют, тогда для получения разрешения понадобится больше времени и усилий. В этом случае возможность изменения вида разрешенного использования должна быть рассмотрена на публичных слушаниях. Вся процедура состоит из нескольких этапов.

1. Ходатайство об изменении ВРИ. Подается в орган местного самоуправления. В нем прописывается причина изменения ВРИ и прикладываются документы: правоустанавливающий документ, кадастровая выписка, в которой представлены сведения о земельном участке, заключение государственной экологической экспертизы ( делается в Роспотребнадзоре) и документы (копии), удостоверяющие личность заявителя.

2. Комиссия по организации слушаний. Решением Главы органа самоуправления создается комиссия. Она обязана известить заинтересованных лиц о готовящемся проведении публичных слушаний, связанных с вопросом изменения вида разрешенного использования участка земли.

3. Публичные слушания. Проводятся при участии заинтересованных сторон, а именно, правообладателей смежных участков, и других граждан, проживающих в пределах данной административной единицы. Участники слушаний имеют право высказать свои замечания и представить предложения, касающиеся вопросов использования данного земельного участка. Результаты слушаний публикуются в местных СМИ и размещаются на официальном сайте муниципального образования.

4. Решение о разрешении или отказе в изменении ВРИ. Решение принимается на основании заключения, вынесенного по итогам слушаний, Главой местной администрации.

На основании принятого решения в виде Постановления местной Администрации за подписью главы Администрации, вносятся изменения о виде разрешенного использования в государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ЕГРП). Как это сделать на практике рассказывается в этой статье.