Многие риэлторы занимаются сдачей в аренду (найм) жилых и нежилых помещений, то есть предоставлением посреднических услуг.
Компетентные риэлторы должны сделать это так, чтобы не возникло в последствии каких-либо проблем. Чтобы избежать конфликтных ситуаций с жильцами, необходимо грамотно составить договор между ними и между риэлтором и клиентом. А чтобы правильно выбрать форму договора, следует определиться: квартира будет сдаваться в аренду или в найм? Соответственно, какой договор следует оформить с постояльцами – договор аренды или договор коммерческого найма?
На первый взгляд, существенных отличий нет: одна сторона (арендодатель или наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору или нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Тем не менее, между этими понятиями существуют отличительные особенности, которые прописаны в ст.671 ГК РФ.
Основные отличия заключаются в следующем:
- если сторонами договора являются физические лица – оформляется договор найма жилого помещения;
- если жилое помещение гражданин сдает юридическому лицу – оформляется договор аренды.
Обычно у риэлторов есть уже готовые шаблоны договоров на все случаи жизни.
И различия здесь не только в названии договора. Различия также в природе отношений и их последствиях, что и следует риэлторам изучить подробнее. В этой статье не идет речь о риэлторах, которые берут деньги только лишь за предоставление информации о сдаваемых объектах недвижимости.
1. Предмет договора. Договор найма приемлем только к жилому помещению. Предметом договора может являться лишь изолированное жилое помещение: квартира или отдельная комната. Самостоятельным объектом договора не может быть подсобное помещение (кухня, коридор) или часть комнаты, а также смежная комната.
Если юридическое лицо арендует квартиру, то оно обязано использовать эту квартиру только для проживания. Но не для коммерческих целей. Также, юридическое лицо может взять в аренду целое жилое здание. Например, как общежитие для сотрудников. При этом часть помещений должно использоваться в качестве жилья, а часть может быть использовано для социально-бытовых нужд (комната отдыха, столовая для сотрудников, спортзал и прочее).
Договор аренды актуален также в случае, если предметом договора является помещение нежилое.
2. Срок действия. Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Составляется он в простой письменной форме и становится действительным с момента подписания.
Истечение срока действия договора не означает, что наниматель обязан в 24 часа покинуть квартиру. Договор может быть продлен на очередной срок. Для этого наймодатель обязан за 3 месяца до окончания его действия предупредить нанимателя о намерении прекратить взаимоотношения. Или предложить нанимателю новые условия найма помещения, и тот имеет время, чтобы решить – принять их или искать другое жилье. Если этого не было сделано – договор считается продленным на прежних условиях.
Если договор заключен на срок менее 1 года, то права нанимателя ограничены. Так, он не сможет поселить других жильцов, сдать помещение в поднаем. Кроме того, не имеет преимущественного права найма на новый срок.
Договор аренды, если заключается на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным только после получения этой регистрации.
В договоре аренды срок аренды не обязательно должен быть прописан. Если его нет - считается, что договор заключен на неопределенный срок.
3. Досрочное расторжение договора. И наймодатель, и наниматель обязаны за 3 месяца письменно уведомить другую сторону о своем желании расторгнуть договор. Если одна из сторон против, то сделать это можно лишь по решению суда.
Договор аренды или найма преждевременно может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным самим договором.
4. Ответственность за сохранность имущества. Если по договору найма ответственность за сохранность имущества перед наймодателем несет проживающее в квартире лицо, то в случае аренды жилья юридическим лицом всю ответственность за возможный ущерб несет не проживающий, а именно предприятие как вторая сторона договора.
Правильно составленный договор поможет правомочно регулировать отношения между наимателем и наймодателем, ведь как правило, риэлторы не контролируют эти отношения весь срок договора.
Можно ли «схитрить», выбрав форму договора аренды, прописать в нем свои условия, но назвать его договором найма? Для того, допустим, чтобы избежать государственной регистрации.
Если взаимоотношения с жильцом сложатся гладко, никаких проблем не будет – конечно, о таком маленьком «подлоге» никто и не узнает. А если возникнут проблемы, решить которые можно будет только через суд? И здесь выявится, что название договора не соответствует своей форме. Ведь вид договора определяется его содержанием, а не названием. В таком случае, договор будет считаться ничтожным. Следовательно, никаких правовых последствий нести не будет.
Таким образом, занимаясь «изобретательством», можно просто лишить себя правовой защиты.
