Предварительный договор имеет большое значение в риэлторской работе. Почти каждая сделка купли-продажи начинается с заключения Предварительного договора с покупателем недвижимости. Он удобен для обоих сторон и Покупателя и Продавца. Он удобен для риэлтора, после заключения Предварительного договора сделка считается открытой, можно дать 99%, что она состоится.
Допустим, что стороны договорились устно, но не могут сразу же сделать сделку по разным причинам, например, покупателю нужно время, чтобы собрать основную сумму денег (получить кредит, вынуть из оборота, продать свою недвижимость и другие варианты), а продавцу необходимо в это время подготовить пакет документов к продаже своей недвижимости или подобрать встречную покупку.
Рекомендую статью Как провести риэлторскую сделку
Предварительный договор - это гарантия будущей сделки.
После подписания
Предварительного договора стороны не ищут друг друга, а непосредственно ведут подготовку к
сделке. Этот договор очень строгий так как защищен Законом.
Что же это такое ? Читай статью
Виды договоров для работы риэлторов."ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
От того насколько грамотно будет составлен этот договор зависит судьба
сделки. Если договор выполняется сторонами, то это не вызовет никаких проблем. Трудности возникают тогда, когда одна из сторон начинает уклоняться от выполнения условий по договору. Тогда решение проблем двумя путями - переговоры или суд.
Главное значение в судебном решении имеет то , что на основании этого договора суд может принудить совершить
сделку сторону, уклоняющуюся от сделки путем заключения основного договора. Суд может наложить арест в качестве обеспечительной меры для исполнения своих решений. Тогда решение об аресте недвижимости направляется в Росреестр и
объект недвижимости не сможет быть продан до момента снятия ареста. Это очень большая проблема для продавца, так как суды могут тянуться годами.
Риэлторы должны объяснять клиентам последствия неисполнения сторонами Предварительного договора, а именно статью 445, п.4 ГК РФ.
Предварительный договор регулирует Гражданский кодекс РФ.
Предварительный договор - это организационный договор, целью которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи.А Соглашение о передаче аванса, задатка или обеспечительных сумм фиксирует факт передачи денег.
В чем же разница названий обеспечительных сумм?
Задаток – выполняет две функции авансовый платеж и обеспечение обязательств. Это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей. Соглашение о задатке может быть только в письменной форме (ст.380-381 ГК РФ).
Если покупатель не выполняет условия Предварительного договора, он теряет задаток, если виноват продавец, то он возвращает задаток в двойном размере, в том случае, если иное условие не прописано в договоре. Например, что продавец возвращает не в двойном размере, а в полуторном или в тройном размере. Определение задатка очень непопулярно среди продавцов.
Аванс – это платеж внесенный накануне сделки. От задатка отличается тем, что не является способом обеспечения исполнения обязательств по договору. Аванс в любой момент может быть истребован и возвращен в размере, в котором внесен. По соглашению об авансе нельзя понудить заключить сделку. Соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон, если иное не обговорено в Предварительном договоре. Не нравится покупателям, потому как они могут потерять время, цены могут подорожать, а они не получат никакой компенсации за упущенную выгоду. Например, продавец в одностороннем порядке повысил цену, если покупатель не согласен, вернул аванс без всякой ответственности за это.
Залог- это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства. Залогом может быть «ценный пакет» в денежном эквиваленте. При отказе от сделки покупатель теряет « ценный пакет» с деньгами, а если продавец отказывается, то он никому ничего не должен. Именно залог очень часто практикуется в Агентствах недвижимости, которые оставляют у себя эти «ценные пакеты» с деньгами внутри в случае отказа покупателей от сделки.
Обеспечительная сумма- это определение все чаще используется в Предварительных договорах
Рекомендации:
- Не включайте свои комиссионные в Предварительные договора
- Предварительный договор заключают пусть Покупатель и Продавец между собой. Судебная ответственность только между ними
- Комиссионное вознаграждение получайте по Договору об оказании риэлторских услуг, отвечайте только за свою работу.
РЕЗЮМЕ:
1. Предварительный договор заключать надо, это законный способ довести сделку до конца, прежде всего в интересах самих клиентов
2. Предоставьте клиентам самим выбрать способ внесения обеспечительных сумм, разъясните при этом каждый способ.
3. Грамотно составленный Предварительный договор – это гарантия чистоты сделки.
Желаю удачи начинающим риэлторам в их нелегком труде!
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
