В своих статьях я не раз обращала ваше внимание, уважаемые начинающие риэлторы, на необходимость заключать договорные отношения с клиентами в письменном виде.
Очень часто неопытные риэлторы задают вопрос - как избежать «кидалова» в нашей профессии? Заключение Договора - это законный путь оказания услуг и при этом законно получить свое комиссионное вознаграждение.
Но, это путь для честных риэлторов, зарегистрированных как индивидуальные предприниматели, а ни в коем случае для «левых» агентских сделок. Потому, что подписи на документах должно ставить лицо, имеющее для этого основания, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий Свидетельство о регистрации своей деятельности по профилю.
Я остановлюсь на некоторых видах договоров, с которыми удобно работать риэлторам.
Приведенные примеры договоров не являются эталонами, каждая сделка индивидуальна, применяйте персональный подход к каждой сделке.
Какие же виды договоров бывают?
1. Договор об оказании риэлторских услуг.
Услуги риэлтора разнообразны, перечень указан в статье Услуги риэлтора.
Условия любых договоров должны соответствовать действующему Российскому законодательству.
Гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий в Договоре об оказании риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.
Есть несколько обязательных моментов ( ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:
- право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель
- четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес)
- сроки действия договора
- Обязанности сторон по договору (Заказчик-Исполнитель, или Риэлтор- Клиент)
- стоимость услуги
- порядок выплат комиссионного вознаграждения
Дополнительные моменты:
- графа о возмещении убытков, уплате неустойки, выплате штрафа.
Неотъемлемые приложения: ( в случае необходимости)
- Перечень услуг
- график платежей
-Дополнительное Соглашение
Сопутствующие документы:
- Акт сдачи- приема работ ( услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства
-Отчет исполнителя
- Отчет исполнителя о расходах
Образец такого договора можно увидеть здесь… Напоминаю, каждый договор - индивидуален, образец договора применяйте,но адаптируйте к своим условиям по сделке!
2. Договор Поручения. ( ст.49 ГК РФ, ст.971-979)
Этот договор может быть эксклюзивным и простым. В основном заключается с Продавцом объекта недвижимости.
- Заключается между юридическим лицом ( индивидуальным предпринимателем) , с одной стороны, и физическим или юридическим лицом с другой стороны. Стороны по Договору поручения определены как Доверитель (заказчик ) и Поверенный ( исполнитель)
- Поверенный обязан исполнять все поручения, данные Доверителем в этом договоре. Отчитываться за проведенные действия, согласно пунктам договора.
- Доверитель обязан возмещать Поверенному издержки, принимать без задержек работу Поверенного, оплачивать комиссионное вознаграждение Поверенному.
- Доверитель обязан выдать Поверенному доверенность, можно в простой письменной форме (п.1, ст. 975 ГК РФ) на все действия, указанные в Договоре Поручения (рекламировать, проводить просмотры, принимать от имени Доверителя залоги, задатки, авансы и др. действия). Но, на услуги непосредственно по сделке требуется нотариальная доверенность. Например, для регистрации в Росреестре, для сбора документов к продаже и др.)
Договор Поручения более четко определяет круг полномочий Поверенного по осуществлению юридических действий. При продаже эксклюзивного объекта, лучше заключать договор Поручения с правом принимать задатки, залоги, авансы на ответственное хранение и заключать от имени Доверителя( Продавца) Предварительный договор.
Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.piznes.ru/contract-samples/contract11_04.html
В чем разница, можете спросить вы? И с каким договором лучше все-таки работать риэлтору?
Лично я предпочитаю раздельную схему по заключению договоров с клиентами.
• Лучше свои комиссионные отделить от общей сделки купли-продажи, заключив Договор об оказании риэлторских услуг. Причин несколько, во-первых, в случае несостоявшейся сделки, я могу все равно претендовать на вознаграждение на основании выполненных риэлторских услуг. Во –вторых, такой договор можно заключить и Продавцом и с Покупателем, ведь услуги для них могут быть разными, соответственно два раза получить вознаграждение. В- третьих, отвечать только за свои недочеты, ошибки и недоработки, а не за капризы клиентов, проходящих по сделке.
• Предварительный договор заключать между Покупателем и Продавцом, где фиксируются суммы продажи, к которым Агент не имеет никакого отношения. Ответственность сторон при этом за неисполнение условий договора несут непосредственно Продавец и Покупатель.
• Можно составить 3-х сторонний договор, по желанию клиентов, между Продавцом, Покупателем и Риэлтором.
Договоры бывают разные.
3. Предварительный договор + Соглашение о задатке (залоге, авансе)
Цель Предварительного договора – защищать интересы будущей сделки между Продавцом и Покупателем и застраховать риски по уклонению от взятых обязательств по договору сторон сделки.
Такой договор удобно заключать, если это не быстрая сделка, а требуется время для подготовки документов, для организации сделки, для получения всей остальной суммы денег.
Положительные стороны:
- объект недвижимости закрепляется за конкретным Покупателем по фиксированной цене
- Покупатель гарантирует свою платежеспособность – вносит предоплату ( задаток, залог, аванс)
-Продавец гарантирует чистоту сделки
- устанавливаются четкие сроки заключения Основного Договора купли-продажи
Неотъемлемое приложение:
- Соглашение об авансе, задатке, залоге
Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor002.html
4. Договор на оказание информационно-консультационных услуг
Обычно применяется в случае оказания услуг по аренде (найме) жилого помещения. В чем удобство для риэлтора?
- Одноразовая услуга. Получил деньги и забыл
- Договор аренды ( найма ) заключают между собой Наниматель и Наймодатель (мы предоставляем бланки и консультацию по заполнению).
- Расчеты между сторонами Риэлтор не контролирует- это нереально, не несет ответственности за недобросовестность сторон
Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.businesspravo.ru/Doc/DocShow_DocID_14.html
Как же убедить клиента заключить Договор с риэлтором? Самые конкретные рекомендации можно получить здесь.
Желаю успехов в нелегком риэлторском труде!
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
