Я всегда предупреждаю своих учеников-риэлторов об особой внимательности в работе по сделкам, где идет продажа или покупка недвижимости по доверенности.
При совершении сделок с недвижимостью нередки ситуации, когда гражданин, желающий приобрести или продать недвижимость, не может присутствовать лично. В этом случае он передает свои полномочия (выступает доверителем) на совершение необходимых действий доверенному лицу (выступает поверенным), что прописывается в доверенности.
Хотя представлять интересы доверителя будет его представитель, следует помнить, что все риски по заключаемой сделке несет лицо, выдавшее доверенность.
Доверенность для совершения любых операций с недвижимостью необходимо заверить у нотариуса, или она может быть удостоверена лицами в соответствие с п.3 ст.185 ГК РФ.
Сроки выдачи доверенности по современному законодательству безграничны. На время регистрации риэлторам хватит и одного месяца, на время оформления документов от 1 года до 5 лет, срок доверенности не продлевается, а выдается новая. Если в доверенности срок действия не указан то, по закону, она действительна один год.
Доверенность может быть выдана юридическим лицом физическому лицу.
Такая доверенность подписывается лицом, полномочия которого подтверждены уставными документами, приказом или др. И наоборот. Гражданин может делегировать полномочия на совершение операций со своей недвижимостью организации в лице ее руководителя. В последнее время такие доверенности тоже требуют заверения у нотариуса. Риэлторам необходимо до сделки консультировать по всем этим моментам в Росреестре.
Доверенность выдается на совершение определенного набора действий, прописанных в ее тексте. Если указано, что поверенный уполномочен только на сбор и оформление документов, то он не имеет права совершать операции с недвижимостью, связанные со сменой собственника.
Если требуются права для распоряжения имуществом в полном объеме, выдается генеральная доверенность, а лучше это будет целевая доверенность с указанием конкретного адреса объекта недвижимости, которая оформляется нотариусом на специальном бланке: с правом продажи, подписания договора, взаиморасчетов, подписания Акта приема-передачи, регистрации права собственности и так далее.
Доверенное лицо может передоверить исполнение своих обязанностей другому лицу, но только, если право передоверия прописано в доверенности. Он обязан письменно уведомить своего доверителя о передоверии своих обязанностей и сообщить сведения об этом лице. Например, риэлтор может передоверить право регистрации оформителям, или юристам на предоставление интересов в суде.
Заключить сделку от имени доверителя в отношении себя доверенное лицо не может. То есть, нельзя продать недвижимость себе самому.
Доверенность, выданная на территории стран СНГ и составленная на русском языке, действительна и на территории России.
Если доверенность выдается на территории другого иностранного государства, то доверитель обязан удостоверить ее в посольстве (консульстве) РФ с проставлением на документе апостиля (специальный штамп, который легализует нотариальный акт). Доверенность должна быть переведена на русский язык.
Основания прекращения действия доверенности следующие:
1. Истечение срока выдачи. Срок действия доверенности – не более трех лет, что должно быть прописано в тексте. Если срок не указан, доверенность действительна год со дня выдачи. Если нет даты выдачи – такая доверенность ничтожна.
2. Отмена доверителем действия доверенности. При этом он обязан уведомить своего представителя и тех лиц, для представительства перед которыми она была выдана.
3. Отказ поверенного от исполнения уполномоченных доверенностью действий. О своем отказе он обязан уведомить доверителя.
4. Смерть доверителя или доверяемого лица, а также признание одного из них недееспособными, ограниченно дееспособными, безвестно отсутствующим.
5. Если доверенность выдана юридическим лицом, то в случае прекращения действия этой организации.
Если прекращается действие доверенности, то теряет силу и передоверие.
Многие риэлторы и их клиенты неохотно идут на сделки, одна из сторон которой совершает действия по доверенности. Это оправдано, так как риск признания такой сделки недействительной значителен. Самыми распространенными причинами для этого являются:
1. Подделка доверенности. Проверить подлинность фальшивой доверенности практически невозможно. Но всегда есть вероятность, что сделку признают недействительной. Например, лицо, которым якобы была выдана доверенность, заявит, что никакой доверенности не подписывал. Факт мошенничества налицо. После проведения экспертизы, доказывающей подделку документа, сделка признается ничтожной.
2. Недействительность сделки вследствие досрочного прекращения действия доверенности. Не обязательно это может быть связано с мошенничеством. Другая сторона может просто не получить своевременно нужную информацию.
3. Собственник спустя некоторое время докажет, что выдал доверенность под влиянием обмана, насилия, заблуждения.
4. Доверенность становится недействительно с момента смерти доверителя или поверенного. Это повод для инициирования признания сделки недействительной. Например, несогласные родственники или потенциальные наследники.
В этих случаях доверенность, а, следовательно, и сделка, будут признаны недействительными, и каждая из сторон должна вернуть другой стороне полученное в результате сделки. То есть, квартира возвращается собственнику или его правопреемникам, а деньги – покупателю. Но к этому времени покупатели могут уже 1.5-2 года прожить в такой квартире, сделать ремонт, а лицо, получившее деньги, потратить их. Тогда суд обяжет его выплачивать ежемесячно покупателю определенный процент от дохода. И такая выплата может растянуться на долгие годы.
Чтобы у риэлторов не было неприятностей в связи с возвратами сделок, оформленных по доверенности,и для "чистоты" сделок необходимо до сделки доверенности проверять, чтобы минимизировать риски своих клиентов. Ведь не зря же банки не выдают ипотечные кредиты на недвижимость, которая продается по доверенности.
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
