Неопытные начинающие риэлторы часто спрашивают, как проверить «историю» квартиры, и можно ли гарантировать чистоту сделки? Многие клиенты требуют включить в условия договора с Риэлтором услугу по проверке чистоты сделки.
С высоты своего практического опыта могу утверждать, что идеальных объектов недвижимости не бывает. Абсолютную 100 % чистоту сделки не может гарантировать никто, даже самый высокооплачиваемый юрист.
Даже в первичной приватизации можно найти какие-либо нарушения в самой процедуре, если задаться специально такой целью.
НО наша задача, риэлторов и юристов – уменьшить степень риска при приобретении объекта недвижимости путем проверки следующих моментов в сделке:
Что такое " чистота сделки?"
1. Проверка объекта недвижимости (квартиры, дома, участка), в дальнейшем «ОН»
Сюда входит проверка совпадений фактического адреса ОН с документами. Например, в землеотводном документе был обозначен адрес: ул. Дружбы 34,а в техпаспорте на дом – ул.Дружбы 68 А. Такие разночтения встречаются часто в старых документах. В таких случаях необходимо получить справку в БТИ или ПИБе об изменении адреса. Если ОН находится в деревне, то в архиве местной Администрации можно получить копию Постановления об изменении адреса.
Квартиру проверить можно, проехав по адресу и сверив все адресные таблички с документами. Здесь могут быть казусы такого рода, например, номер дома обозначен 38-2-250 или 38/2-250. Это абсолютно разные дома. В первом случае – это дом 38,корпус 2, квартира 250, а во втором случае – это угловой дом, имеющий форму «Г» или «Т», и дробь 2 обозначает номер крыла дома. Дробь может также обозначать угловой дом по разным улицам.
В проверку ОН входит проверка площадей объекта в разных документах, если имеются разночтения, то необходимо провести инвентаризацию дома и заказать новый техпаспорт на строение в БТИ.
Особенно хочу обратить ваше внимание на тщательность проверки земельных участков. Не рекомендую вам, как честным риэлторам, советовать покупателям приобретать участки по условному кадастровому номеру. Такой земельный участок может быть в собственности, иметь кадастровый номер, но у него не произведено межевание, то есть, не определены точные границы участка. А это может вырасти в большую проблему при установлении забора, и соответственно, повлечет за собой нарушение строительных норм при постройке дома.
Я уже не говорю о возможности судебных споров с соседями, которые могут длиться очень долго.
- наличие несовершеннолетних (собственники или просто зарегистрированные в ОН), какого они возраста, есть уже 14 лет или нет. В 14 лет у всех должен быть на руках паспорт, свидетельства о рождении для сделки недостаточно. -наличие людей пенсионного возраста (их нельзя просто выписать в никуда, необходима перерегистрация по новому месту жительства) - имеются ли недееспособные - имеются ли инвалиды - слепо-глухо-немые ( необходимо приглашать сурдопереводчиков из общества глухонемых) - наличие военнослужащих срочной службы -наличие сидящих в тюрьме - имеются ли лица, с бронированной пропиской - алкоголики и наркоманы
Важно! Справки из психдиспансера действительны от силы 2-3 дня. Встать на учет можно в любой момент и объявить сделку недействительной задним числом.
- имеются ли обременители по прописке, то есть не собственники, но зарегистрированные лица, узнать - куда и когда они выписываются.
Как можно гарантировать чистоту сделки.
3. Проверка документов
Проверяем их наличие по перечню документов к сделке, правильность, грамотность их заполнения, соответствие фактическим адресам.
Особенно хочется обратить ваше внимание на то, чтобы быть уверенным в документах, надо лично их собрать по доверенности. Только лично, пройдя все инстанции, вы убедитесь в отсутствии сомнительных моментов в истории объекта недвижимости.
Но, господа риэлторы, прошу обратить ваше внимание на то, что доверенность можно отменить в любой момент, у любого нотариуса ( даже в другом городе) и не обязательно об этом уведомлять того нотариуса, который выдавал доверенность. Вот такая вот засада может произойти.
После смерти Доверителя, в тот же момент Доверенность становится недействительной!
Без паники, есть способы как лучше поступить в таком случае.
Идеальный вариант все-таки вызвать продавца на сделку лично, но если это категорически невозможно, то:
- необходимо подтвердить действие доверенности на день сделки
1. Получить новую доверенность
2.Получить телеграмму с заверенной подписью примерно такого содержания: «Полномочия такого-то лица подтверждаю по продаже моей квартиры по адресу….. с правом получения денежных средств»
Правом заверения подписи обладают начальники почты, капитан морского судна, начальник колонии (для заключенных).
В моей практике был случаи, когда племянник скрывал факт смерти дяди, чтобы успеть получить деньги от продажи дядиной квартиры. Если бы не бдительность агентов, настаивающих на проверке доверенности, то так бы оно и случилось. А племянник не являлся наследником. Пострадал бы наш покупатель, потеряв и квартиру и деньги. Это нередкий случай мошенничества.
4.Проверка ситуации и условий при продаже ОН.
Подробную ситуацию можно выяснить из личной беседы с продавцами, соседями и в ЖЭКе. Бдительные бабульки-соседки имеются в каждом доме. Например , из беседы с соседями удалось выяснить, что раньше в этой квартире жила женщина с ребенком-инвалидом, а куда пропала никто не знает. Из архивной справки подтверждения права собственности удалось понять, что выселили несчастную женщину в глухую деревню в домик без удобств. Любая прокурорская проверка вернет ребенку квартиру, а покупатель останется ни с чем, хотя и будет считаться добросовестным приобретателем.
Выводы и рекомендации:
Если вы беретесь оказать услугу по проверке «чистоты» сделки, то настоятельно рекомендую обозначить этот момент в договоре об оказании услуг, где подробно, по пунктам перечислить, что именно вы будете проверять. По итогам проверки предоставить клиенту письменный отчет с последующим подписанием Акта выполненных работ. Если требования клиента превышают вашу компетенцию, предложите ему обратиться к профессиональному юристу ( оплата у юриста соответственно в несколько раз выше). Пусть вы не заработаете какую-то часть денег, но зато и не будете брать на себя ответственность, которая может обернуться непосильной ношей в будущем. Профессиональный юрист может гарантировать клиенту предоставление его интересов в суде совершенно бесплатно, в случае возникновения проблем, а рядовой риэлтор не может этого сделать.
Резюме:
Проверять объект недвижимости надо, но в пределах своих возможностей. Не обещать и тем более не гарантировать 100 % чистоту сделки. Просто четко выполнять условия договора и отчитываться о проделанной работе перед клиентом.
Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!
