Как можно отменить договор купли-продажи- можно ли отменить уже подписанный договор купли-продажи


Все для начинающего риэлтора » Юридические основы » Можно ли отменить уже подписанный договор купли-продажи?

Можно ли отменить уже подписанный договор купли-продажи?

Этот вопрос иногда возникает по риэлторским сделкам. Например, сделка состоялась, но продавец не хочет выписываться из квартиры или не может – потерял военный билет и другие случаи.
Рассмотрим  юридический аспект этой темы. Отменить уже подписанный договор купли-продажи нельзя. Договор можно прекратить двумя  путями: расторгнуть или признать недействительным.
Первый вариант расторжения  договора купли-продажи - это обоюдное согласие сторон. В этом случае можно провести обратную сделку, то есть продать квартиру обратно продавцу, а продавец возместит все расходы покупателю, связанные с проведением сделки (вернет деньги за проданную квартиру + регистрация и другие расходы)
Риэлторам очень важно не допускать до судебных разбирательств сделки, по которым они работают. В частности надо тщательно проверять документы.

Как отменить договор купли-продажи?

 

Если обоюдного согласия нет, то расторжение договора купли-продажи возможно в двух случаях:
1.Присутствии нарушения одной из сторон по существенным условиям :

 - не выполнение Покупателем  условий по денежным расчетам. Если покупатель не рассчитался с продавцом за купленную квартиру в договорные сроки, при этом Договор был зарегистрирован в Росреестре. Такое нарушение условий договора является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. По этой теме можно узнать в статье Виды взаиморасчетов в риэлторской сделке
- невыполнение Продавцом условий по снятию с регистрационного учета и физическому освобождению квартиры
- при появлении новых неучтенных обстоятельств, которые существенно ограничили право пользования Покупателем квартиры. Например, через некоторое время появилось лицо, ранее осужденное, освободившееся из мест заключения и претендующее на право пользования и проживания в данной квартире. Причем на законном основании, так как до приговора лицо здесь было зарегистрировано. На момент сделки Покупатель не знал о правах третьего лица, а Продавец намеренно утаил это существенное ограничение своих прав. Вновь возникшие обстоятельства являются основанием для расторжения договора.


2. Признание договора купли-продажи не имеющим юридическую силу или недействительным.


- Продавец не знал и фактически не продавал квартиру. Мошенник подделал документы или подделал доверенность. Такие аферы имеют самое большое распространение. Поэтому риэлторам очень важно уделять внимание проверке документов, а в особенности доверенностей. В случае такой сделки недействительной, вся цепочка будет признана недействительной, люди потеряют и квартиры и деньги.
- сделка совершена гражданином, признанным  ограниченно недееспособным . Если после завершения сделки и произведенных взаиморасчетов в суд предъявить документы из психодиспансера , подтверждающие недееспособность продавца, то суд  однозначно признает  договор купли-продажи недействительным.
- если продавец  продал квартиру в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, или по возрасту не  мог отдавать себе отчет о совершенных действиях или  на момент сделки был подвержен ограничениям по здоровью (амнезия, контузия и др.).Это факт могут впоследствии доказать родственники, друзья, наследники этих проданных квартир, предоставив в суд медицинские документы, свидетельские показания.
- квартира продана по доверенности, находится в Росреестре в процессе регистрации права собственности, а сам владелец квартиры умирает. Договор будет признан недействительным. То же самое , если умирает покупатель, давший доверенность на право приобретения квартиры на его имя.
- договор купли-продажи однозначно будет признан недействительным, если доверенность на продажу будет отменена на момент подписания договора купли-продажи.
- с юридическими лицами часто договора признают недействительными, если неправильно оформлены учредительные документы. Чаще всего это связано с подписями неуполномоченных лиц или нет разрешения учредителей.
Господа риэлторы – наша задача  проверять по своим сделкам все обстоятельства, которые могут привести к расторжению договора или признанию договора недействительным.
В любом случае ,мы должны информировать клиента о возникших проблемах, подозрениях, конечно принимать последнее решение перед покупкой он должен сам под свою ответственность.

Можно ли отменить договор купли-продажи после сделки?



Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

e-mail: * имя: *


Источник :


Автор :Елена Моштакова

Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Комментарии (286)

[1] Добавлено: 6 февраля 2013 19:36 | Автор: Mikhail

Здравствуйте, Елена! Вопрос: Если продавец скрыл, что был в браке на момент приобретения квартиры, в паспорте нет штампа о браке, а в рег. органе письменно подтвердил, что не состоял в браке на момент приобретения указанной недвижимости...и вот появляется супруг и заявляет, что не давал согласия на продажу этой квартиры! Какие последствия для покупателей? С уважением, Михаил


[2] Добавлено: 6 февраля 2013 20:16 | Автор: Елена

Продавец сознательно нарушил Семейный Кодекс, статья 34,35. Все совместно нажитое имущество делится поровну! Суд заставит поделить поровну сумму от продажи,указанную в договоре купли-продажи. Если не будет выявленно еще каких-либо обстоятельств по существу вопроса.
Добросовестному приобретателю в этом случае бояться нечего.


[3] Добавлено: 7 февраля 2013 15:57 | Автор: Юрий

Здравствуйте Елена.
Пример: После заключения договора купли-продажи выясняется, что продавец, сам того не зная, приобрёл жильё у человека ограниченно недееспособного. Может ли это повлиять на данную сделку?


[4] Добавлено: 7 февраля 2013 18:08 | Автор: Елена

Могут быть неприятности - признание договора недействительным.


[5] Добавлено: 12 февраля 2013 13:07 | Автор: Veduniya

Елена, вы приводите в пример расторжение договора на основании нарушений пункта договора (снятие с рег.учета). Допустим, суд расторгает такой договор. Где гарантия возврата денег покупателю? Продавец мог уже и потратить. Мне кажется более правильным не доводить до суда, а решить проблему с выпиской


[6] Добавлено: 12 февраля 2013 15:06 | Автор: Елена

Я привожу примеры из жизни и практики. Я гарантий не даю никому. Каждое дело индивидуально и суд рассматривает все обстоятельства дела. Чем грамотнее с юридической точки зрения составлен договор. тем больше шансов выиграть суд.
Любую проблему желательно решить в рабочем порядке,а суд - это на крайний случай, но надо предвидеть худшее и к нему готовиться заранее.


[7] Добавлено: 12 февраля 2013 22:26 | Автор: krasava;)

У меня вопрос: Разве прописка имеет какое-либо значение, вроде это вообще легко через суд решается. Ты купил- можешь выписать кого хочешь. Кроме, конечно спорных моментов: несоврш. дети и осуждённые, инвалиды.

И ещё один вопрос по Доверенности: Если, например человек выдавший доверенность умер как Вы говорите, но успел подать документы на регистрацию от доверенного лица, расчёты произведены полностью, разве не возникает право на недвижимость, если в регпалате уже готово свидетельство о регистрации. Даже если идёт процесс регистрации, кто отменит сделку???


[8] Добавлено: 13 февраля 2013 14:23 | Автор: Елена

Прописка- дело не такое простое как кажется. Нельзя, например, выписать человека,который отказался от приватизации в пользу других, в этом случае за ним сохраняется право Пожизненного права пользования и проживания.
Через суд без проблем легко выписать бывших владельцев квартиры. Вместе в продажей собственности продал и право пользования и право проживания.
А с пользователями все гораздо сложнее.

Скрыть факт смерти от регистрирующих органов можно. Но если кто-то очень сильно захочет вернуть сделку обратно ( например, обиженный наследник), он легко это сделает, доказав, что доверенность на момент регистрации была уже недействительной. А покупателю никто деньги не вернет

Нужны ли риэлторам такие проблемы?


[9] Добавлено: 14 февраля 2013 12:59 | Автор: feril

Спасибо..


[10] Добавлено: 20 февраля 2013 08:43 | Автор: Сергей

Здравствуйте
Подскажите пожалуйста, если я покупаю квартиру за 10 000руб. (прописано в договоре купли-продажи), а реальная стоимость несколько миллионов, какие риски в последующем для меня могут быть, может ли продавец через суд анулировать договор по каким либо причинам отдать мне 10 000руб. и остаться с деньгами и квартирой


[11] Добавлено: 20 февраля 2013 11:45 | Автор: Елена

Может,поэтому надо всегда указывать реальную стоимость квартиры.


[12] Добавлено: 21 февраля 2013 01:09 | Автор: Леонид Ч.

Здравствуйте!Ответьте пож-та можно ли отменить зарегистрированную сделку, если мне продали комнату в коммуналке при наличие долга по оплате за эл. энергию около 40 тыс.руб. (и ряде других негативных моментов, скрытых от меня) ?


[13] Добавлено: 21 февраля 2013 08:41 | Автор: Елена

На основании задолженности не отменят сделку , а насчет других обстоятельств обращайтесь в суд.


[14] Добавлено: 22 февраля 2013 02:29 | Автор: Леонид Ч.

А по поводу компенсации этой задолженности имеет смысл обращаться в суд ?


[15] Добавлено: 22 февраля 2013 13:33 | Автор: Елена

Леонид, это не риэлторский вопрос, вам надо его задать на юридических сайтах.


[16] Добавлено: 8 апреля 2013 06:29 | Автор: ksu121

Здравствуйте, подскажите пожалуйста могу ли я продать квартиру знакомой, а через месяц купить её обратно с помощью ипотечного кредита?


[17] Добавлено: 8 апреля 2013 08:33 | Автор: Елена

Во-первых, попадает подруга на налог с доходов 13%, так как при повторной продаже у нее будет менее трех лет владения квартирой,во-вторых, банк может и не дать ипотеку, увидев короткий срок перепродажи и тех же лиц в договоре купли-продажи.


[18] Добавлено: 8 апреля 2013 11:11 | Автор: ksu121

Спасибо Елена, ну попробуем подать заявку, а там посмотрим может повезет)))


[19] Добавлено: 20 апреля 2013 21:33 | Автор: Gerana

Здравствуйте! Я хочу купить земельный участок с частью дома, но у продавца уже есть договор с другим покупателем, который не платит по нему и скрывается. Договор их не зарегистрирован. Опасно ли мне совершать эту сделку?


[20] Добавлено: 20 апреля 2013 21:55 | Автор: Елена

Конечно, надо сначала расторгнуть предыдущий договор, а то потом прежний покупатель начнет через суд восстанавливать свои права.


[21] Добавлено: 21 апреля 2013 00:18 | Автор: Gerana

Спасибо, Елена! Скажите, а для расторжения этого договора купли-продажи участка с частью дома будет достаточно собственноручно написанного согласия на это прежнего покупателя или надо где-то заверять? Договор не зарегистрирован и деньги по нему не передавались.


[22] Добавлено: 21 апреля 2013 13:32 | Автор: Елена

Если это договор нотариальный,то надо прийти к нотариусу продавцу и покупателю и расторгнуть договор.
Если договора в простой письменной форме, то надо написать Соглашение о расторжении договора за подписью продавца и покупателя и расстаться.


[23] Добавлено: 21 апреля 2013 19:42 | Автор: Gerana

Елена, большое спасибо за консультацию! Все ясно теперь, только сложно все это решить:)


[24] Добавлено: 26 апреля 2013 07:43 | Автор: дама

скажите а можно заключать договор купли-продажи матери с сыном с одной фамилией.я слышала что нельзя.


[25] Добавлено: 26 апреля 2013 08:24 | Автор: Елена

Нельзя мужу и жене, а мать сыну может продать,а лучше подарить.


[26] Добавлено: 27 апреля 2013 19:59 | Автор: Lena777

Здравствуйте! Я продала квартиру, сделка зарегистрирована в рег.палате. Может ли покупатель расторгнуть договор по бытовой причине (к примеру не оставили шкаф, который не был прописан в передаточном акте)?


[27] Добавлено: 27 апреля 2013 21:14 | Автор: Елена

Если дело только в шкафе,то сделка не может быть расторгнута


[28] Добавлено: 27 апреля 2013 21:31 | Автор: Lena777

Спасибо! Я в принципе так и думала... А если она вдруг по факту окажется состоящая на учете в ПНД?


[29] Добавлено: 27 апреля 2013 21:44 | Автор: Елена

Все может быть, никто не застрахован....


[30] Добавлено: 4 мая 2013 12:30 | Автор: Андрей13

Здравствуйте. Вопрос такого рода, друзья "покупают" дом в деревне за материнский капитал, после оформления сделки муж подает на развод, может ли мать сейчас расторгнуть сделку, деньги покупателю не отданы, сделка зарегистрирована





Добавить комментарий

Ваше имя/ник (не менее 4 символов):

Ваш E-mail (защищен от спамеров):

Сообщение (30 - 700 символов):
Защита от спама(введите текст с картинки):
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить если не виден код




Яндекс.Метрика
 width=
 width=