Частенько риэлторам попадаются земельные участки для продажи с категорией Земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием Крестьянское (фермерское) хозяйство. Встает вопрос как его продать, кому он нужен, какие варианты можно предложить покупателю? Сначала разберемся- что такое Крестьянское(фермерское)хозяйство (КФХ) Начинающие риэлторы часто путают понятия КФХ и сельхозпроизводство.
Существует два термина:
Крестьянское (фермерское)хозяйство(КФХ)-это форма организационно-правовой коммерческой деятельности объединения граждан, либо одного лица. Федеральный закон № 74-ФЗ от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Последняя редакция 28.12.2010 года.
Крестьянское (фермерское)хозяйство(КФХ)-земельный участок для ведения КФХ, от 100 соток.
Для первого термина:
1. Необходима регистрация в налоговой инспекции
2. Членов объединения (в том случае, если это не родственники) должно быть не более 5 человек, наемных рабочих не более 15 человек.
3. Земля приобретается и регистрируется на имя физического лица. Составляется Соглашение по долям, в случае необходимости.
4. Члены хозяйства, желающие выйти из него, получают только денежную компенсацию. Земельный участок и другое имущество остается в КФХ.
5. Целевое использование ( в случае отсутствия разрешения на строительство) только сельскохозяйственные работы (производство).
6. Площадь участка не ограничена (от 6 соток до тысяч ГА), в зависимости от видов деятельности КФХ и общей площади земли муниципального округа.
Крестьянско-фермерское хозяйство.
Какую с/х коммерческую деятельность можно вести на земле КФХ?
Нумерация по ОКВЭД в налоговой инспекции.
01 Сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях
01.1 Растениеводство
01.11 Выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
01.11.1 Выращивание зерновых и зернобобовых культур
01.11.2 Выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина
01.11.3 Выращивание масличных культур
01.11.4 Выращивание табака и махорки
01.11.5 Выращивание сахарной свеклы
01.11.6 Выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов
01.11.7 Выращивание прядильных культур
01.11.8 Выращивание прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
01.12 Овощеводство; декоративное садоводство и производство продукции питомников
01.12.1 Овощеводство
01.12.2 Декоративное садоводство и производство продукции питомников
01.12.3 Выращивание грибов, сбор лесных грибов и трюфелей
01.12.31 Выращивание грибов и грибницы (мицелия)
01.12.32 Сбор лесных грибов и трюфелей
01.13 Выращивание фруктов, орехов, культур для производства напитков и пряностей
01.13.1 Выращивание винограда
01.13.2 Выращивание прочих фруктов и орехов
01.13.21 Выращивание плодовых и ягодных культур
01.13.22 Выращивание орехов
01.13.23 Выращивание посадочного материала плодовых насаждений
01.13.24 Сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих
01.13.3 Выращивание культур для производства напитков
01.13.4 Выращивание культур для производства пряностей
01.2 Животноводство
01.21 Разведение крупного рогатого скота
01.22 Разведение овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков
01.22.1 Разведение овец и коз
01.22.2 Разведение лошадей, ослов, мулов и лошаков
01.23 Разведение свиней
01.24 Разведение сельскохозяйственной птицы
01.25 Разведение прочих животных
01.25.1 Разведение пчел
01.25.2 Разведение кроликов и пушных зверей в условиях фермы
01.25.3 Разведение шелкопряда
01.25.4 Разведение оленей
01.25.5 Разведение верблюдов
01.25.6 Разведение домашних животных
01.25.7 Разведение лабораторных животных
01.25.8 Разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах, разведение дождевых (калифорнийских) червей
01.25.81 Разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах
01.25.82 Разведение дождевых (калифорнийских) червей
01.25.9 Разведение прочих животных, не включенных в другие группировки
01.3 Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
01.30 Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
01.4 Предоставление услуг в области растениеводства, декоративного садоводства и животноводства, кроме ветеринарных услуг
01.41 Предоставление услуг в области растениеводства и декоративного садоводства
01.41.1 Предоставление услуг, связанных с производством сельскохозяйственных культур
01.41.2 Предоставление услуг по закладке, обработке и содержанию садов, парков и других зеленых насаждений
01.41.3 Предоставление услуг по эксплуатации мелиоративных систем
01.42 Предоставление услуг в области животноводства, кроме ветеринарных услуг
01.5 Охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях
01.50 Охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях
Причем такие виды деятельности как "01.12.32 Сбор лесных грибов и трюфелей" и "01.13.24 Сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих" вообще смещают "центр активности" в близлежащие леса! А "01.11.6 Выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов" позволяет высадить на земельном участке клевер и любоваться отличным газоном.
Это значит, что участки с целевым назначением Крестьянское( фермерское) хозяйство можно предлагать потенциальным фермерам, желающим приобрести землю для своего бизнеса.
Каждый из этих видов деятельности позволяет использовать земельный участок по его целевому назначению.
В случае второго термина:
А если человек не хочет быть фермером и сдавать отчетность в налоговую инспекцию, а большой участок иметь хочет, какие варианты можно рассмотреть в таком случае?
Собственник земельного участка КФХ еще не является фермером, пока он не встал на учет в налоговой инспекции!
На сегодняшний день, регистрация в налоговой инспекции КФХ – это добровольное дело, независимо от прав собственности на участок КФХ. Кстати, земельный налог меньше от дачного в 5 раз.
Очень часто покупатели задают вопрос « Что можно построить на участке с целевым назначением КФХ?»
Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 Гл.4.ст. 11,п.2 гласит:
« Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель с/х назначения и земель иных категорий».
Например, категория земли для населенных пунктов, разрешенное использование-для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства.
Участок не может быть изъят в случае его неиспользования в течение первых 3-х лет после возникновения права собственности. В судебной практике не встречаются изъятия земельных участков в случае их неиспользования.
Изымаются или предъявляются требования только в случае иных видов нецелевого использования, то есть использования не по назначению.
Крестьянско-фермерское хозяйство.
Что нужно для застройки?
1. Написать заявление в администрацию, в отдел градостроительства и архитектуры. Обосновать необходимость проживания на участке, связанную с непрерывным рабочим процессом.
2. Администрация должна разработать генеральный проект застройки участка на основе проекта, предоставленного собственником.(В проект застройки можно включить- жилой дом, хозпостройки, ограждения земельного участка, пруд, площади под сад, огород и др.)
3. В случае необходимости, изменить целевое использование, согласно градостроительных регламентов.( например на дачное строительство). Читай статью Как изменить целевое назначение земельного участка?
4. Генеральный план застройки утверждается Постановлением Главы муниципального округа
Почти всегда условием для получения разрешения на строительство является фермерство, то есть постановка на налоговый учет как фермер, для получения налогов в казну района.
Застройка должна занимать не более 30 % площади земельного участка.
Сооружения, такие как баня, сарай , теплица, туалет, не имеющие капитального фундамента регистрации не подлежат, но требуется получение разрешения на их возведение.
Практический опыт показывает, что РОСРЕЕСТР зарегистрирует право собственности на жилой дом, построенный на земле КФХ, если имеется постановление местной Администрации. А получить такое разрешение очень-очень трудно.
В настоящее время Правительство России рассматривает возможность жилого строительства на этих землях с соответствующими изменениями в Закон. ЖДЕМ!
В чем отличие участков КФХ от сельскохозяйственного производства?
КФХ- чтобы построиться надо стать фермером, сдавать отчетность
С/Х- фермером становиться не надо, но надо изменить целевое назначение под дачное строительство.
КФХ по всем юридическим и градостроительным параметрам подходит для создания и развития усадьбы (имения).Старое русское понятие родового поместья.
Большого рынка усадеб еще не существует, но имеются все предпосылки для его создания в России. Состоятельные люди ради престижа покупают такие участки и строят себе родовые поместья. Но для этого необходимо, чтобы участок был видовым, у водоема, у леса, существовала транспортная доступность.
Резюме:
• На земле КФХ строиться можно, но нужно пройти процедуру получения разрешений и согласований в местной Администрации
• Можно построить дом, назвав его сторожкой, никто не выселит!
• Можно создать сельскохозяйственный бизнес
• Можно построить усадьбу (имение),см.пункт первый
• Можно изменить разрешенное использование(или целевое назначение), если это не противоречит градостроительному регламенту муниципального округа.
• Ценность КФХ в том, что у него площадь от 100 соток, а в дачном строительстве от 6 соток
Вывод- господа риэлторы продавайте земли больше и лучше!
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
