Каждая вторая риэлторская сделка связана с Органами опеки и попечительства.
Наряду со взрослыми, дети также могут являться собственниками недвижимости. При продаже такой квартиры риэлторам требуется затратить больше времени и усилий на предпродажную подготовку, чтобы собрать все необходимые документы. Ведь обязательное условие для осуществления такой сделки – получение разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), в виде Постановления Администрации.
Согласно ГК РФ, все дети делятся на: малолетние лица – это дети, не достигшие 14 лет, и несовершеннолетние – это лица от 14 до 18 лет. В силу возраста, они не могут совершать самостоятельно многие юридические действия. За малолетних детей сделки, в том числе с недвижимостью, совершают их законные представители: родители, усыновители, опекуны. Несовершеннолетние граждане сами вправе принимать участие и подписывать документы, но с письменного согласия родителей, усыновителей, попечителей.
Задача риэлторов- организовать получение Постановление Администрации о разрешении на проведение сделки.
Органы опеки и попечительства.
Следить за соблюдением прав и интересов детей призваны органы опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства – это органы местного самоуправления. В своей деятельности они руководствуются гражданским и семейным кодексами РФ и местными законами, а также законом РФ ФЗ-48 от 24.04.2008 « Об опеке и попечительстве» (ред. 02.07.2013).Обязанностью органа опеки является проверка того, что в результате осуществляемых действий права ребенка нарушены не будут, и его жилищные условия не ухудшаться.
Поэтому продавец такой квартиры обязан предоставить в Органы опеки и попечительства пакет документов на продаваемое и приобретаемое жилье, в сопровождении риэлтора, так как по доверенности ООИП не принимают. Взаимодействие и взаимоотношения риэлторов с Органами опеки и попечительства очень сложные. Подробнее об этом я рассуждаю в статье «Сделки с участием несовершеннолетних лиц. Взаимодействие с органами опеки». Представители органа опеки изучают документы на предмет того, что взамен продаваемой собственности или доли в собственности, ребенок получает равноценную или большую по площади. Учитывается также район, где будет приобретено новое жилье, и его качество.
Если требования соблюдены, органами опеки выдается разрешение с указанием, что продажа может производиться с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего. При несоблюдении этого условия наступают определенные правовые последствия.
Вместо приобретения аналогичного жилья, Органы опеки и попечительства могут разрешить перечислить соответствующую сумму денег на персональный счет ребенка.
Если органы опеки посчитают, что новые условия проживания хуже существующих, то будет подготовлен отказ в осуществлении такой сделки.
Получить согласие на сделки, влекущие уменьшение размера имущества ребенка (продажа, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и др.) практически невозможно.
Родители ребенка, не согласные с решением Органы опеки и попечительства, могут обратиться в суд с просьбой о пересмотре решения.
Если ребенок проживает в квартире, прописан, но собственником не является, то при ее продаже обращаться в Органы опеки и попечительства не надо. Но это в случае, если квартира принадлежит родителям ребенка. Если же ребенок остался без родительского попечения, находится под опекой (попечительством), то получить разрешение от ООиП необходимо.
Важно учитывать (п.3 ст.37 ГК РФ), что опекун (попечитель), их супруги или близкие родственники не имеют права совершать сделки со своим подопечным, так как они могут при этом преследовать свой личный интерес. Это требование распространяется также на сделки с участием родителей несовершеннолетних. Например, нельзя продать квартиру, собственником которой является малолетний гражданин, родственникам матери, если при этом она является его законным представителем на сделке.
Исключение составляют сделки, которые совершаются к выгоде ребенка, например, дарение. В то же время, дарение недвижимости от имени детей до 14 лет, в соответствии со ст.575 ГК, запрещено.
Сделки с участием несоверешеннолетних лиц.
Если говорить о сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, то поневоле возникает вопрос: каким образом ребенок может стать собственником? Помимо получения в дар и наследования, наиболее распространенным основанием является приватизация.
Если в квартире на момент приватизации прописан ребенок, он в обязательном порядке должен быть включен в договор приватизации. Если ребенок уже достиг возраста 14 лет, нужно его согласие на приватизацию. Для детей до 14 лет передача в собственность происходит по заявлению родителей (усыновителей, опекунов).
Можно оформить приватизацию только на несовершеннолетнего ребенка. Например, после смерти родителей. Если же он не один зарегистрирован в квартире, остальные проживающие должны дать нотариальный отказ от приватизации.
Передача жилья в собственность происходит под контролем и с согласия Органов опеки и попечительства.
Следует знать, что сделки по отчуждению собственности ребенка, совершенные без разрешения Органы опеки и попечительства, являются ничтожными, то есть не требуется признания их судом недействительными.
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
