Деление земель на виды разрешенного использования. На каком участке можно построить дом для жилья. Обучение риэлторов.

Всем гражданам РФ и особенно риэлторам, работающим на рынке загородной недвижимости будет интересна эта информация.

Все земли РФ делятся на 7 категорий, и для каждой категории определены виды разрешенного использования (ВРИ) земли. Именно конкретный вид определяет, каким образом и для каких целей правообладатель земельного участка может его использовать. Также ВРИ определяет кадастровую стоимость участка, предельные размеры, особенности предоставления участка из государственной или муниципальной собственности в частную и другие правовые особенности .

В случае использования земель не по назначению, предусмотрены меры административной ответственности, такие, как штрафы, принудительное прекращение прав, снос строений и др.

Виды разрешенного использования земельных участков в РФ.

Полномочиями по определению ВРИ обладают органы муниципальной власти. Для каждой из категорий земель виды разрешенного использования прописаны в соответствующем постановлении (распоряжении, решении и т.п.).

Сведения о ВРИ вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Поэтому, прежде чем принять решение о приобретении участка, следует сначала заказать его кадастровый паспорт. Выписку из Кадастрового паспорта можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Именно так можно убедиться, что планируемые на земельном участке вид и объем работ не противоречат установленному для него правовому режиму.

Например, нельзя на участке с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) построить магазин или на участке с разрешенным использованием- общественно-деловая зона построить жилой дом. Об этом риэлторы обязаны рассказать своим потенциальным покупателям земельных участков.

ВРИ устанавливаются индивидуально для каждой территории и разделяются на:

- основные виды использования;

- условно разрешенные виды использования;

- вспомогательные виды использования - допустимы только как дополнение к первым двум видам.

Например:

Основной вид использования земли - строительство многоквартирных жилых домов, школ, детских садов, магазинов, поликлиник и пр.

Условно разрешенные виды - строительство административных зданий, больниц, спортзалов, бассейнов, сооружений мелкорозничной торговли.

Вспомогательные виды использования для той же территории - подземные гаражи, открытые стоянки для автотранспорта.

Нужно ли клиенту риэлтора разбираться в тонкостях Земельного кодекса? Нужно, если он решил приобрести в собственность земельный участок для строительства дома. Тип и внешний вид строения будет во многом зависеть от того, к какому ВРИ относится участок земли (если, конечно, строить в соответствие с нормами законодательства).

Частным лицам под строительство выделяются земли двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения( ДНП, садоводство)

Для этих категорий земель предусмотрены следующие подкатегории (ВРИ), разрешающие использовать данные земли под жилое строительство.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

На участке с данным видом использования разрешено возводить отдельно стоящие дома, имеющие не более трех этажей. Предназначены эти дома для проживания одной семьи (п.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ). Проект такого дома должен быть осуществлен лицензированной компанией-проектировщиком. Перед началом строительства проект следует согласовать в местной Администрации и получить Разрешение на строительство жилого дома. После 01 марта 2015 года, самострои регистрироваться не будут по упрощенной схеме, то есть на основании « дачной амнистии».

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Для строительства усадьбы, родового поместья оптимально подойдет земля КФХ. Размер такого участка может быть очень большим.Застраивать можно только 30% от плащади участка. Следует знать, что есть некоторые ограничения: использование данной категории земли подразумевает ведение сельскохозяйственной деятельности. Правда, обойти это условие несложно: можно устроить, например, конюшню, или разбить яблоневый сад. Есть особенности- дом на участке КФХ не зарегистрируют как жилой. Можно построить замок, жить в нем, зарегистрировать как хозпостройку, но прописаться нельзя.

Земли для садоводства.

Можно построить только домик для временного или сезонного проживания. Много коттеджей стоит уже на таких землях, но их Росреестр не признает жилыми, так как разрешенное использование земельного участка под ними не позволяет это сделать. Надо сначала изменить ВРИ на – дачное строительство.

Земли для дачного строительства (ДНП).

Строительство на земле данного ВРИ может быть даже выгоднее, чем на земле для ИЖС. Налогообложение меньше. Многие коттеджные поселки построены на землях - для дачного строительства. Для строительства домов НЕ требуется специальное разрешение Администрации и утверждение проекта застройки. Можно построить дом и зарегистрировать собственность по упрощенной схеме, на основании декларации по закону о « дачной амнистии». Но есть два главных условия - земля должна быть в собственности и соблюдение строительных норм при строительстве (СНИПОВ). В будущем в таких домах можно будет прописаться, но пока это индивидуально, через суд.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

На данной земле можно построить дом, если участок находится в категории « населенные пункты», если это – ЛПХ в категории « сельскохозяйственные земли», то строиться на таком участке категорически НЕЛЬЗЯ, можно только выращивать сельхозпродукцию, называется такой участок « полевым».

Таким образом, индивидуальное строительство можно осуществлять на землях нескольких видов разрешенного использования. Однако быстрее и проще вопросы, связанные со строительством капитального жилого дома, решаются на землях именно «для ИЖС». Собственники участков имеют определенные преимущества перед собственниками земель с иными ВРИ. Если участок находится в пределах границ населенного пункта, то местные власти просто обязаны предоставить застройщикам возможность произвести подключение к коммуникациям. Участки ИЖС на загородном рынке стоят дороже, чем ДНП и другие.