Профессионалам риэлторского дела, а особенно начинающим риэлторам должно быть интересно узнать историю возникновения частной собственности, а значит и истоки зарождения риэлторской профессии.
Землей и жилищами торговали издавна, в разных странах, и в разных исторических периодах по разному. Одно было всегда общим - Государство регулировало сделки с землей.
История профессии риэлтор.
В Афинах в 15 веке до нашей эры впервые появилось слово « ипотека». Тогда оно означало врытый в землю специальный столб на земле должника. Все знали, что земля в залоге у кредитора. Это самая первая веха на пути к государственной регистрации прав на недвижимость.
В Древней Римской республике земля находилась в общей собственности, все граждане владели и пользовались, правда, закон ограничивал максимальные размеры земельного участка для одного лица. В государственной собственности находились публичные здания и строения.
Сделки совершались римским магистратом, особо сложными способами и методами. Нарушение этих методов было основанием для признания сделки недействительной. Это были первые попытки государственной регистрации прав на важнейшие вещи.
Гораздо позже, при правлении римских императоров появились государственная, общинная и частная собственность на землю, которая впоследствии стала доминирующей.
В Древней Германии продажа недвижимости осуществлялась путем громкого заявления в публичном месте - перед судом, общиной или в церкви.
В средние века в Германии появились особые книги, куда записывали новых владельцев, таким образом, закрепляя права на недвижимость. С конца 19 века действует уже « ипотечная система». При судах ведутся ипотечные книги, в которых подробно описывается конкретная недвижимость, каждому объекту отводилась отдельная страница.
С момента внесения записи в ипотечную книгу изменялся правообладатель недвижимости. Доступ к содержанию « ипотечных книг» был открытым. Можно было получить выписку.
В Древней Руси был общинный строй, при котором земля принадлежала не отдельному физическому лицу, а роду или общине. Владели землей по факту проживания, а не по юридическим документам. Землю не продавали. Древнейший памятник русских законов «Русская правда» не рассматривала недвижимость в качестве предмета сделок.
Только после крещения Руси стали появляться частные церковные земли.
Контролировать передачу прав собственности на землю российское государство начинает с 16 века. Вводятся купчие, которые стряпали подъячие.
По совершению такой сделки должна была быть записана « крепость» (договор). Соблюдалась субординация. В поместном приказе – если объектом была земля; в земском приказе – если объектом были дом и двор; у воевод – если объектом была недвижимость в городе.
Новому владельцу выдавалась « справка», состоявшая из описания приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от которого оно отчуждалось.
После сбора необходимых пошлин « крепость» записывалась в книги приказа и имение считалось «справленным».
В 1701 году при Петре 1 образовалась « Палатка Крепостных Дел», в которую было отобрано 24 наиболее добросовестных подъячих . Над Палаткой осуществляла контроль Юстиц – коллегия. Каждый Акт совершался при участии правительственных органов и за подписью свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги.
Термин « недвижимое имущество» появился в 1714 году, когда Петр 1 своим законом объединил поместия и вотчины.
Во время правления Екатерины Второй, с 1775 года, происходит децентрализация регистраций сделок с недвижимостью – совершение крепостных актов было возложено на губернские Гражданские Палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел.
А эта выдержка из старого закона вам ничего не напоминает из современности?
« Если одно и то же имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из них, которого прежде совершена купчая. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика».
Нотариальная система совершения сделок с недвижимостью появилась в России в 1886 году. Нотариус ведет крепостные книги и реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся к недвижимости.
В реестре для каждого объекта недвижимости был отведен отдельный лист, в котором содержались следующие сведения:
- Название, состав, местонахождение и размер недвижимости;
- Сведения о собственниках;
- Ограничения права собственности;
- Залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениями
Сделка могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходит не иначе, как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости.
Крепостные книги не подлежали гласности. Только с 1899 года старшим нотариусам было предписано выдавать всем желающим справки об имеющихся на имениях запрещениях.
Одной из наиболее прогрессивных из существовавших в настоящее время систем регистрации прав на недвижимое имущество считается система Торренса, действующая со второй половины 19 века в Австралии и заимствованная целым рядом государств.
В разные исторические периоды в России правомочия собственника были различными.
В 16-17 веках сначала в Московском государстве было поместное право. Земля была жалованьем натурой за несение службы государю, и владеть ею можно было при условии несения государственной службы.
Параллельно с поместным правом существовало вотчинное право, которое неограниченное право на землю, позволяло обладателю такого права осуществлять полицейскую и судебную власть, собирать налоги и пошлины.
Петр 1 установил ряд ограничений в праве частной собственности. Начиная с 1703 года, вводятся ограничения на лесные земли. За порубку дубового леса вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь.
Петр 1 в 1714 году прекратил обращаемость имений, издав Указ о единонаследии. А в 1719 году право собственности на землю перестало распространяться на недра, добыча ископаемых стала привилегией казны.
Екатерина Вторая ввела термин » собственность» и дала абсолютную свободу владельцам, включая недра под землей и воздушный столб над участком. Владелец мог даже запретить проведение над его землей телеграфных или телефонных проводов. Также устранялись ограничения в пользовании лесами.
Однако российский крестьянин был признан имеющим право на землю, только после Столыпинской реформы, когда был издан Указ от 9 ноября 1906 года.
В 1917 году, после революции установилась только одна собственность на землю - государственная. Землю у всех отняли и оставили только право пользования и владения.
О следующем периоде развития риэлторского дела вы узнаете из статьи Профессия риэлтор.
История профессии риэлтор.
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям: