Почему именно этой теме я уделяю внимание? Потому что во-первых, зарплата в конвертах – это хорошо до определенного момента, пока вдруг не возникает ситуация когда ты понимаешь всю невыгодность своего нелегального положения. Особенно не до конца эту проблему понимают начинающие риэлторы.В случае каких-либо неприятностей с клиентами суд никогда не будет на стороне человека, имеющего нелегальный доход и уклоняющегося от налогов. Рекомендую прочитать статью по этой теме Частный персональный риэлтор.
Отрицательные стороны нетрудоустроенных агентов:
1. Нет трудоустройства -нет стажа,
2. Нет профессионального статуса (посредник, черный маклер)
3. Нет белого дохода – нет возможности брать кредиты, ипотеки
4. Нет возможности объяснить в налоговой инспекции откуда ты взял деньги на приобретение автомобиля, дачи, квартиры и др.
5. Нет возможности у Агента доказать законным путем перед судом право на свое комиссионное вознаграждение в случае, если вам недоплатили или вообще не заплатили по сделке, в общем «кинули».
6. Только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель имеет право заключать и подписывать договора с клиентами.
Учитывая все эти отрицательные стороны, я рекомендую рядовым риэлторам стать индивидуальным предпринимателем ИП.
Риэлтор - индивидуальный предприниматель, это легальность вашей деятельности.
Именно статус индивидуального предпринимателя позволяет цивилизованно и грамотно осуществлять свою профессиональную деятельность в соответствии с существующим Российским законодательством. То есть работать легально на рынке недвижимости.
Потери ИП – это 6% налогов от суммы вашей прибыли, то есть от суммы комиссионных проведенных вами по «белой» схеме. На самом деле, если бы вы работали по найму с вашей зарплаты высчитывали бы 13% подоходного налога. Более подробно, с учетом современных условий работы, в том числе и с кассовымии аппаратами я рассказываю в своем вебинаре "Риэлтор-индивидуальный предприниматель.Нужно ли это риэлтору?"
Ответственность индивидуального предпринимателя озвучена в статье 24 ГКРФ «Имущественная ответственность гражданина»
«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание»
П.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает перечень имущества, на которое не может быть наложено взыскание, я не буду его повторять, но последнее жилье, одежду и питание у вас не отнимут это точно. Господин Мавроди до сих пор владеет шикарной квартирой в центре Москвы так как это его единственное установленное жилье.
Все частные нотариусы ИП, а много вы знаете нотариусов, которые лишились всего своего имущества из-за недобросовестного исполнения своих обязанностей? А ведь они заверяют по несколько сделок в день. Уверена - не знаете, и я не знаю.
А почему? ДА потому что они стараются так выполнить работу, максимально потребовать все документы по сделке, иногда даже перестраховываются, чтобы никто и никогда не доказал, что сделка неправомочна по их вине. Причины могут быть разные в судебных сделках – ущемление прав ребенка, неучтенный наследник, обойденный супруг, обман стариков и много других причин, но практически никогда – по вине нотариуса.
Главный принцип - не нарушать законы, работать честно,открыто,прозрачно!
Кто и что мешает нам риэлторам - индивидуальным предпринимателям работать по таким же принципам? Здесь уместно напомнить об обязанностях риэлтора об этом статья Обязанности риэлтора
Принципы:
1. Работать честно , открыто, прозрачно
2. Добросовестно относиться к своим обязанностям
3. Круг обязанностей четко и ясно обозначать в Договоре на оказание риэлторских услуг
4. Отчитываться перед клиентом о проделанной работе, согласно перечня услуг, в Договоре.
5. Потому как никто не может знать до конца всех обстоятельств, даже нотариус
6. Ответственность за принятие каких-либо нестандартных решений по сделке должен нести лично клиент, например, решил купить участок по условному кадастру без межевания. Агент должен проинформировать клиента о последствиях такого решения и провести сделку, но перед этим клиент должен подписать Дополнительное Соглашение к Договору с агентом , что он приобретает объект недвижимости на таких условиях и претензий к Риэлтору иметь не будет по этому поводу.Можно прочитать статью Виды договоров для работы риэлторов
Резюме: не нарушай законы , моральные в том числе и ответственность вам не страшна.
Крупным агентствам выгодно представлять работу частных риэлторов в черном свете, ведь это их конкуренты. Якобы частник ни за что не отвечает, не имеет технических возможностей, не имеет юридической поддержки и так далее.
Все это не соответствует действительности, ведь кто уходит в частники- агенты или менеджеры, отработавшие много лет в Агентствах и выросшие из штанишек вечных девочек или мальчиков на побегушках у своего руководства. На самом деле, если случаются какие-либо неприятности по сделкам, агентство, как правило умывает руки, так в основном, у них составлены договора. Все частники работают в тесном контакте с юристами и другими специалистами.
Как стать индивидуальным предпринимателем?
1. Получить ИНН в ФНС (федеральная налоговая служба)
2. Получить Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. (там же)
3. Получить выписку из ФНС с реквизитами (ОКПО, ОКВЭД,ОГРН, ОКАТО)
4. Изготовить печать
5. Встать на учет в Пенсионном фонде
6. Получить Уведомление о постановке на учет в ПФР
Обязанности ИП.
1. Отчитываться в ФНС сдавая декларацию о доходах один раз в год до 30 апреля.Оплачивать налоги с прибыли необходимо в конце каждого квартала. Риэлтору-индивидуальному предпринимателю об отчетности.
Первые три года не проверяют, за исключением случаев, по жалобе клиентов. У себя риэлтор хранит архив по сделкам за которые отчитался в налоговой инспекции.
1.1 Договор +приложения
1.2 Акты выполненных работ
1.3 Копии расписок на денежные средства
1.4 Приходные ордера или кассовые чеки
Эти документы предъявляются только по требованию проверяющих органов.
2. Отчитываться в Пенсионном фонде с 01.01.2012 года не нужно! Об этом изменения в законе:
1.3. Самозанятые плательщики не должны подавать расчет по взносам
Плательщики страховых взносов, не производящие выплаты физлицам, с 2012 г. не должны подавать в ПФР расчет по начисленным и уплаченным взносам. Обязанность отчитываться по форме РСВ-2 до 1 марта года, следующего за истекшим, осталась только у глав крестьянских (фермерских) хозяйств. Такие изменения внесены в ч. 5 ст. 16 Закона N 212-ФЗ. Кроме того, из Федерального закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования" исключены положения, обязывающие физлиц, которые самостоятельно уплачивают взносы исходя из стоимости страхового года, подавать в ПФР сведения о себе (изменения в ст. ст. 8, 11, 17 Федерального закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ).
Обязательно выплачивать страховые взносы в Пенсионный фонд – в 2011 году я заплатила около 15 000 рублей, сюда входят отчисления на медицину ( не путать с медицинским страхованием) и пенсию. Оплата в течение года не позднее 25 ноября, чтобы сумма вошла в отчетный годовой период.На 2012 год начислили 17000 рублей.На 2013 год планируется 36 000 рублей.
Итоги :
1. У риэлторов окладов нет, что сказывается на социальной жизни отрицательно
2. Заработки нестабильные, но и «потолка» нет, ограничений нет, можно зарабатывать 100-150 000 в месяц и это реально
3. «Серые» зарплаты в конвертах практикуются почти в каждом агентстве и у этого способа оплаты есть и плюсы и минусы
4. «Кинуть» агента может и Агентство и клиент
5. Чтобы защитить свои права нужно оформляться по трудовой книжке, или по трудовому договору или по договору о сотрудничестве как с индивидуальным предпринимателем.
6. Это обяжет вас отчитываться, платить налоги, но поднимет авторитет и репутацию в глазах клиентов, как законного представителя риэлторской деятельности
7. Чтобы стать настоящим профессиональным частным риэлтором надо пройти школу обучения и накопления практического опыта в Агентстве по недвижимости не менее 1 года, или самостоятельно.
8. Получить Свидетельство или Аттестат, подтверждающий вашу квалификацию
9. Не надо бояться ответственности. Если подходить к своим обязанностям серьезно, дотошно и законным путем оформлять свои отношения с клиентами, то неприятностей можно избежать.
10. Статус индивидуального предпринимателя защищает риэлтора и социально и юридически
"О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
