Все для начинающего риэлтора » Технологии работы риэлтора » Можно ли продать (купить) дом без земельного участка? Обучение риэлторов.


Можно ли продать (купить) дом без земельного участка? Обучение риэлторов.


Как показывает практика риэлтора, бывают ситуации, когда покупателя интересует покупка только частного дома. Его не интересует земельный участок. У  него нет желания заниматься садоводством-огородничеством, а все вопросы благоустройства и поддержания порядка прилегающей территории он с удовольствием отдал бы кому-либо. 
Или обратная ситуация. Собственник дома, расположенного на земельном участке, решил продать дом, а землю оставить за собой.  Казалось бы, взаимный интерес очевиден. Осталось только обеим сторонам встретиться и заключить сделку.  Но тут возникает вопрос: а насколько правомочна подобная сделка? Возможно ли продать/купить частный жилой дом без земельного участка?
Опытный риэлтор всегда сможет ответить на  распространенный  вопрос: А можно ли продать дом  без земли?

Продажа дома с участком.


Рассмотрим возможные варианты.

1. И дом, и земельный участок принадлежат одному собственнику.

Согласно Российскому законодательству, земля и расположенный на ней дом – это объекты, связанные в единое целое. И хотя они различны, но, в соответствие со ст. 35 Земельного кодекса,  наследуют правовую судьбу друг друга, являются комплексом. Даже с учетом изменений  в  земельном законодательстве от 23 июня 2014 года, статья 35 Земельного кодекса не изменилась. Поэтому, если продается один объект, то считается проданным также и другой.
Таким образом, если продавец является собственником,  как дома, так и земельного участка, то  продать дом он может только совместно  с земельным участком.  В ситуации, когда при совершении сделки купли-продажи подразумевалась продажа только дома,  такой договор не будет иметь законной силы и будет признан недействительным.
Следующий вариант весьма распространен среди большинства клиентов риэлторов.

2. Дом находится в собственности, но земельный участок продавцу не принадлежит.

Если в собственности находится только дом, а участком  продавец владеет на правах аренды, то  покупатель,  согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок  не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности  нет. Он  будет иметь право только пользоваться ей на тех  условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий. Если земельный участок оформлен на предыдущего владельца по договору о бессрочном пользовании, пожизненно-наследуемом владении, Актом о выделении, то можно сказать участок продавцу не принадлежит, он им просто пользуется. В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле, мерою такой-то.

3. Возможно ли продать дом, но не со всем участком, а лишь с частью его? 

Такая продажа возможна. Для этого предварительно необходимо поделить весь земельный участок на нужные части  путем размежевания и каждой из вновь образованных частей должен быть присвоен свой новый кадастровый номер и получено отдельное Свидетельство на собственность. Тогда при продаже дома будет продан именно тот участок, на котором этот дом расположен. Но это возможно при соблюдении минимальных размеров вновь образованных земельных участков. Например, в Ленинградской области таким минимумом считается 4 сотки.


4. Если и дом, и участок находятся у нескольких лиц  в долевой собственности? 

В таком случае действует следующее правило: отчуждение (продажа) доли в праве собственности на дом, находящемся на земельном участке, влечет за собой также отчуждение доли в праве собственности на земельный участок. Размер доли на участок пропорционален размеру доли в праве собственности на дом.

Таким образом, если осуществляется  продажа недвижимости с земельным участком, то возможны три варианта:

- отчуждение дома со всем земельным участком;
- отчуждение дома с частью земельного участка;
- отчуждение дома без земельного участка

Сайты о недвижимости: manyweb.ru - обмен ссылками

Можно ли продать дом без земли?



Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

e-mail: * имя: *


Источник :



Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:


Комментарии (66)

[31] Добавлено: 1 июня 2015 09:41 | Автор: Елена

Дом и участок должны быть в собственности на одного человека.


[32] Добавлено: 10 июня 2015 18:53 | Автор: Марина

Елена, добрый день. Хотим приобрести дом без земельного участка, земля нам не нужна. Все документы на дом у продавца есть. Кроме документов на земельный участок, т.к. продавец не вступил в наследство. Возможно ли оформить куплю-продажу на таких условиях?


[33] Добавлено: 10 июня 2015 19:04 | Автор: Елена

По новому законодательству вам надо предоставить хотя бы старые документы на землю в доказательство привязки дома к земле. Иначе вам в Росреестре право собственности на дом не зарегистрируют,а потом все равно по новым законам вам надо будет оформить землю уже на себя.


[34] Добавлено: 10 июня 2015 19:24 | Автор: Марина

Елена, спасибо.


[35] Добавлено: 21 июня 2015 13:33 | Автор: Наталия Ивановна

Здравствуйте! На участке 25 соток собственник построил 2 дома. Земля в собственности у владельца участка.Дома - оба недострой. Теперь хочет продать один дом. Для этого нужно размежевывать участок? Нужно обращаться за разрешением на межевание в земельный комитет?


[36] Добавлено: 21 июня 2015 18:35 | Автор: Елена

Конечно,надо разделить участок.Обращаться надо к кадастровому инженеру и делать размежевание.


[37] Добавлено: 6 июля 2015 09:26 | Автор: Роман

Здравствуйте! Я взыскатель по исп.производству. У должника есть 3/4 дома и 3/4 з/у под ним. Пристав хочет выставить на торги только дом не дожидаясь решения суда по помоему иску об обращении взыскания на з/у. Насколько это правомерно?


[38] Добавлено: 6 июля 2015 10:23 | Автор: Елена

К сожалению сейчас закон допускает продажу дома без земли,но только для публичных торгов.Во всех остальных случаях только с землей. Приобретатель такого дома имеет преимущественное право потом приобрести землю под ним.


[39] Добавлено: 17 июля 2015 11:22 | Автор: Артем

Здравствуйте! Два собственника на дом и землю в долях 11/20 и 9/20 все по наследству. Мы оформили в 2007г свои 11/20 в собственность и т.к. к дому пристроили пристройку,то оформили по новому долю дома, получилось 137/207
Соседу недавно оформили его долю в доме 70/207 и землю тоже оформили как 70/207. (это в итоге совсем и не 9/20 получается). Теперь нам говорят переоформляйте тоже землю на 137/207 чтобы было как дом. Разве можно наследуемые доли земли 11/20 и 9/20 так делить (137/207 и 70/207) по площади дома? Пропорция даже не верная получается.. Запутались совсем, подскажите пожалуйста!

уточню, 11/20 по наследству перешло к матери, а она после завершения пристройки к дому, подарила мне в 2007 г. и 11/20 земли, и новую долю в доме 137/207. На долю в доме и долю земли есть свидетельства собственности.

а сосед недавно стал делиться с братом, и ему уже оформили 49/207 и брату 21/207 как дом, так и землю! Не принимая во внимание раннее наследуемые 9/20 земли на обоих. Как так то?
Заранее спасибо если ответите.


[40] Добавлено: 17 июля 2015 12:23 | Автор: Елена

Честно говоря даже считать ваши доли не буду,я же не математик. Вам надо сходить к нотариусу или в БТИ, чтобы вам рассчитали ваши доли.


[41] Добавлено: 5 августа 2015 08:43 | Автор: маруся

Здравствуйте! Мой отец при разводе по суду получил в собственность часть дома.Дом изначально разделён на две части,т.е.в одной половине соседи ,а в другой(3 комнаты+терраса) мой отец с б.женой.При разделе имущества отцу выделили одну комнат и по границе с ней часть террасы(ок.40 кв.м. общ.),а б.жене-две комнаты и часть террасы+разница в размере 150т.р.. Дом находится на участке 6,5 соток,при разделе объяснили что делить участок нельзя т.к. у собственников должно быть по закону не менее 4,5 соток. В итоге участок в собственности у б.жены. Отцу эта часть не нужна, он проживает со мной, а б.жена отказывается(на словах)от предложения выкупить эту часть. Может ли мой отец продать свою часть третьим лицам не имея земли? И как вообще разрешить такую проблему,если она грозит препятствием прохождению по её земле? Очень хочется избавится от всего этого!) заранее спасибо за ответ!


[42] Добавлено: 5 августа 2015 10:48 | Автор: Елена

Надо определить через суд порядок пользования в том числе установить места общего пользования-это делается добровольно через нотариуса или через суд. Без согласия совладельцев и соседей можно подарить свою долю третьему лицу или продать,но перед этим сначала в письменной нотариальной форме уведомить совладельцев и предложить им использовать преимущественное право на покупку.


[43] Добавлено: 5 августа 2015 15:41 | Автор: маруся

Елена,спасибо за ответ! Но, дело в том,что исковое заявление в суд по порядку пользования уже подавали.Через какое-то время б.жена позвонила и назначила встречу чтобы обсудить мирно этот вопрос т.к.весь судебный процесс длится седьмой год,и не у кого нет сил продолжать всё это ,мой отец пенсионер(70 лет) согласился пойти ей на встречу и забрать заявление из суда(б.жена предложила всё продать и поделить вырученные средства) а теперь,пошла в отказ! Может есть вариант оформить без определения порядка пользования.Ещё одного суда мой отец может не выдержать,тем более он проживает у меня в Смоленской области,а дом в Московской,это 400 вёрст.не наездишься в суд. Спасибо.


[44] Добавлено: 5 августа 2015 16:10 | Автор: Елена

Пусть отец отдарит вам свою долю, а дальше вы будете бороться за справедливость или продавать. Без суда не обойтись нет волшебного средства ,если кто-то не согласен.


[45] Добавлено: 4 сентября 2015 06:42 | Автор: Сергей111

1/2 дама была куплена без земельного участка который находился у первого собственника в собственности, позже 1 собственник продал и вторую часть дома третьим лицам так же без земли. Вопрос: как оформить земельный участок дольщикам дома если собственник земли пропал да и землю заложил в банк.


[46] Добавлено: 4 сентября 2015 11:02 | Автор: Елена

Если земля не была в собственности, то заложить ее в банк нельзя. Оформить землю в собственность под домом и вокруг можно только с согласия всех совладельцев дома.


[47] Добавлено: 23 сентября 2015 23:18 | Автор: Иван

Здравствуйте. Имею 2/3 части дома в статусе отдельной квартиры, при этом половина моей части дома находится на участке соседей, а половина части дома соседей на моей земле. Соседи хотят продать свою часть дома. Законна ли будет такая продажа без размежевания или моего согласия? По документам не видно что их часть дома стоит на моей земле. Спасибо.


[48] Добавлено: 24 сентября 2015 12:21 | Автор: Елена

Если у вас по документам квартира,то можно продавать без земли.


[49] Добавлено: 6 октября 2015 13:48 | Автор: elenas.76@bk.ru

Подскажите, пожалуйста, у четырех человек в общедолевой собственности находится дом (113 кв.м) и земельный участок под ИЖС (4000 кв.м). Участок очень длинный и узкий (40 м на 100 м). Собственники сделали межевой план этого участка на 4 части, согласно своим долям, дом находится на одном из вновь образованных участков. Собственники намерены подписать соглашение о разделе земельного участка, согласно межевого плана, и прекращении долевой собственности. Как правильно прописать в данном соглашении, что собственники согласны на передачу дома тому собственнику, на чьем участке он остается? Заранее спасибо


[50] Добавлено: 6 октября 2015 15:12 | Автор: Елена

Такие соглашения и договора о перерараспределении собственности должны
оформлять нотариусы, они и составят правильный договор.


[51] Добавлено: 7 октября 2015 11:31 | Автор: Надежда91

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, у меня в собственности находиться 1/4 часть дома и участок земли, который находиться с другой стороны дома ( т.е. около дома где проживают мои соседи, и следовательно эта часть дома мне не принадлежит). Могу ли я сделать межевание земли, чтоб разделить землю на два участка: первый участок, который непосредственно будет находиться под моим домом, и второй участок отдельный, который в дальнейшем можно было бы продать отдельно без моей части дома. Заранее спасибо!


[52] Добавлено: 7 октября 2015 11:50 | Автор: Елена

Надежда,из ваших объясненйи я ничего не поняла,вам надо обратиться к любому кадастровому инженеру показать свои документы и схему участка.


[53] Добавлено: 7 октября 2015 14:31 | Автор: Надежда91

Могу ли я разделить землю, которая находиться у меня в собственности на два участка: первый участок на котором непосредственно стоит дом в котором я проживаю, и второй участок на котором ничего нет?


[54] Добавлено: 7 октября 2015 14:37 | Автор: Елена

Теоретически можно,но практически не могу дать ответ,надо изучать документы,потому что есть несколько причин,по которым вам откажут-это,например, не соблюдаются нормативы для данной местности,не получается разделить технически, нет согласия соседей и так далее.


[55] Добавлено: 10 октября 2015 22:51 | Автор: Лариса Смирнова

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как поступить? 20 лет назад моя мать переоформила на меня свой жилой дом через договор купли-продажи. В документах стоит обременение – право бессрочного проживания моей матери, моего отчима и моей родной сестры.
Земельный участок, на котором стоит дом, остался в собственности у моей матери.
В данный момент возникла необходимость переоформить через дарение и дом, и земельный участок на мою сестру, которая является одним из обременителей на дом. Как переоформить дом и участок на сестру с наименьшими денежными и временными затратами?
Насколько я знаю, по нынешнему законодательству нельзя продать дом без земельного участка. Возможно ли в нашей ситуации оформить параллельно 2 сделки: я дарю своей сестре дом. В обременении на дом остаются прописаны наши мать и отчим. Одновременно мать дарит моей сестре земельный участок. Таким образом, и дом и земельный участок будут в собственности у одного человека- у моей сестры. Или перед дарением владельцем земельного участка и дома должно быть одно лицо? то есть сначала я должна принять в дар от матери участок, зарегистрировать его на своё имя, и только после этого подарить его вместе с домом сестре?

Может быть возможен третий вариант? - Я через дарственную возвращаю дом своей матери. В обременении остаются отчим и сестра. После регистрации права собственности мать дарит сестре дом и участок.


[56] Добавлено: 11 октября 2015 11:23 | Автор: Елена

Лариса,я конечно не вижу документов,поэтому даю общий совет-надо сделать две сделки вы дарите дом сестре,мать дарит участок сестре,но это в том случае,если у вас действительно есть зарегистрированное право собственности на эти объекты недвижимости.Обременение перейдет к сестре по проживанию матери и отчима.


[57] Добавлено: 11 октября 2015 14:14 | Автор: Лариса Смирнова

Елена! У меня зарегистрированное право собственности на дом. У матери - на земельный участок. Мать проживает в этом доме на этом участке. То есть Вы считаете, что будет законно оформить одновременно 2 дарения сестре: я дарю дом без участка, мама землю, на которой стоит дом. Почему я уточняю....потому что местный юрист МФЦ ( где происходит оформление этих сделок) сказала, что я не могу ничего сделать с домом без участка, что дом без участка никакой сделке не подлежит. Поэтому сначала я должна получить в свою собственность участок, а затем уже дарить дом вместе с участком. Она так трактует закон. Но я понимаю, что конечная цель закона -чтобы дом и земля были в одной связке и принадлежали одному собственнику. Мы этого и хотим, только более простым путём. Есть ли какие -либо дополнения или разъяснения к закону по таким случаям, как у нас, на которые мы можем сослаться?


[58] Добавлено: 11 октября 2015 14:42 | Автор: Елена

Я вам рекомендую с вашими документами сходить к нотариусу и попробовать составить сложный договор в котором одновременно будете вы и ваша мать отдаривать свои объекты сестре. К сожалению субъективное мнение экспертов в Росреестре имеет значение.


[59] Добавлено: 11 октября 2015 18:22 | Автор: lars777

Елена! Спасибо большое за совет!


[60] Добавлено: 16 октября 2015 19:07 | Автор: Денис Д.

Здравствуйте. Я являюсь владельцем дома по наследству на 99% (99/100), а так же земли на 100%. 1%(1/100) дома принадлежит моей тёте (но земля ей не принадлежит). Я хочу продать дом и землю. С тетей у нас конфликт. Она не хочет продавать. Вопрос такой, можно ли её лишить этих 1% с компенсацией (по суду), или могу ли я без всякого преимущественного права продать полностью дом, и тем самым лишить её собственности (т.к. доля не дает права на проживание - доля незначительная). Просто я не понимаю наших законов как можно владеть частью дома на моей земле, все равно что положить бревно на мою землю и не давать его убрать. Консультировался с юристами, точно никто не знает. Может вы подскажите как здесь быть. Заранее спасибо.




Добавить комментарий

Ваше имя/ник (не менее 4 символов):

Ваш E-mail (защищен от спамеров):

Сообщение (30 - 700 символов):
Защита от спама(введите текст с картинки):
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить если не виден код




 width=
 width=