Ипотечные кредиты на загородную недвижимость и земельные участки. Обучение начинающих риэлторов.

Опытные риэлторы знают не понаслышке, что работать с загородными объектами недвижимости труднее, но интереснее, правда для тех, кто не лениться. Жаль, что ипотеку на загородные дома дают не все банки.

Несмотря на развитость рынка ипотечного кредитования в стране, банки неохотно выдают кредиты на покупку загородного дома, дачи или земельного участка. И связано это не только с тем, что загородное строение – более рисковый объект, чем городская квартира. Связано это и со сложностями в оформлении документов, и оценкой самого объекта. Если квартиры в городских домах стандартизованы и разброс цен на аналогичное жилье незначителен, то каждый загородный дом – индивидуален. На его стоимость влияют множество факторов: местонахождение, наличие коммуникаций, близость леса или трассы. Похожие, на первый взгляд, объекты, могут сильно отличаться по цене.

Поэтому, банку для принятия решения о выдаче ипотечного кредита на загородную недвижимость, приходится осуществлять детальное обследование как самого дома, так и его местоположение.

Основное требование банка к строениям как к залоговому имуществу – чтобы они сохраняли свою ликвидность на весь срок кредитования. Поэтому большое внимание уделяется материалу стен и фундамента. Так как кирпич и бетон – более долговечные материалы по сравнению с деревом, банки отдают предпочтение именно каменным постройкам.

При подборе вариантов загородных домов риэлторами для клиентов, следует обращать внимание на ликвидность объекта недвижимости.

Другая важная сторона для оценки такого дома – его пригодность к проживанию. Поэтому здесь оцениваются:

- наличие систем коммуникаций,

- расположение в составе крупного населенного пункта с развитой инфраструктурой (а не отдельно стоящее строение),

- возможность круглогодичного подъезда,

- расстояние до кредитующего банка – не более 50 км.

Следующий важный момент, важный для риэлторов – наличие правоустанавливающих документов на объект загородной недвижимости.

Покупая загородный жилой дом, заемщик совершает одновременно две покупки – сам дом и участок, на котором он расположен. И дом, и земля должны находиться в собственности владельца. При этом, земля должна иметь статус «земля сельскохозяйственного назначения» или «земля поселений», а не быть садово-огородной и не находиться в водоохранной зоне.

Если дом приобретается на земле не с правом собственности, а с правом аренды, то в договоре аренды должно быть указано право арендатора на передачу земли в залог. При этом срок аренды должен быть не менее срока действия кредитного договора.

Поэтому, при оформлении ипотеки на загородный дом, и процедура подготовки пакета документов более тщательная и длительная, и условия кредитования более строги

- срок ипотечного кредита, как правило, не превышает 15-20 лет;

- первоначальный взнос составляет 30-50% от стоимости строения;

- процентные ставки на 2-3% выше, чем на покупку городских квартир.

Желающих приобрести загородный дом по ипотеке немало, но на земельный участок не меньше, а трудностей больше.

Ипотека на загородный дом.

А если решили построить дом сами и для этого приобрести участок земли?

При получения земельной ипотеки заемщик может столкнуться со сложностями в оформлении документов на участок. Он должен предоставить свежий кадастровый план участка и оформленные должным образом правоустанавливающие документы. Есть определенные трудности и с определением стоимости участка, так как для оценки применяется сравнительный подход. То есть, необходимо найти аналогичный участок с уже оформленными документами и сопоставить их. А это бывает сделать непросто.

Поэтому, клиенты ищут и обращаются за услугами к опытным риэлторам, специализирующимся на загородной недвижимости.

Банки неохотно кредитуют покупку земельного участка, так как это считается рискованным продуктом. Ведь земля не является предметом первой необходимости, поэтому в случае возникновения финансовых трудностей, заемщик может отказаться платить по кредиту и придется реализовать участок с торгов. Следует знать, что все постройки, которые будут возводиться на участке, находящемся в залоге, автоматически попадают в залог банку. И в случае неплатежа по кредиту, банк имеет право реализовать земельный участок со всеми постройками.

При приобретении в ипотеку дома на вторичном рынке залогом выступает покупаемая недвижимость. В случае приобретения строящегося дома или дачи, в качестве залога банк может потребовать уже имеющееся жилье, например, городскую квартиру. Считается, что в этом случае заемщик более ответственно относится к выплатам.

Получение ипотечного кредита на приобретение загородного дома сопряжено со многими нюансами. Чтобы упростить задачу, сделать процесс оформления кредита менее трудоемким и более быстрым, проще обратиться к профессионалам – риэлторам или ипотечному брокеру.