Реально ли получить ипотечный кредит на покупку комнаты или доли? Пособие для риэлторов.

Для риэлторов иногда трудной становится задача помочь клиенту решить проблему с покупкой комнаты или доли в квартире.

Иметь свое жилье – естественное желание большинства людей. Но не все могут позволить себе купить отдельную квартиру или дом, даже в ипотеку. Ведь для этого нужно иметь достаточно средств для внесения первоначального взноса. И приходится, в таком случае, решать вопрос о приобретении более экономичного жилья, например, комнаты в многокомнатной (коммунальной) квартире. Или возникла необходимость приобрести долю в квартире, но средств не хватает. Компетентный риэлтор всегда подскажет выход из ситуации, одним из которых является ипотечный кредит.

Можно ли в таких случаях рассчитывать на получение от банка ипотечного кредита на покупку комнаты или доли в квартире?

Некоторые банки действительно дают ипотечные кредиты на приобретение комнаты или доли в квартире. Но получить такой кредит сложнее, так как требования и к заемщику, и к пакету документов строже. При этом, и ставки по кредиту, как правило, выше. Нежелание банков кредитовать подобные операции вызваны высокими рисками, связанными с реализацией, в случае возникшей необходимости, предмета залога, ведь долю в праве собственности на квартиру продать всегда труднее, имеется большая зависимость от совладельцев объекта недвижимости.

Главное требование любой кредитной организации к залогу – чтобы он был ликвиден. А ликвидность комнаты, и тем более доли, по сравнению с отдельной квартирой, значительно ниже, так как такое жилье меньше востребовано на рынке.

Ипотека на комнаты.

Подсказка для практикующих риэлторов:

В каких случаях реально, а в каких не стоит тратить время, рассчитывая на то, что банк пойдет на выдачу ипотечного кредита? Рассмотрим варианты.

1. Кредит берется на покупку комнаты или доли в квартире, в которой заемщик уже является собственником остальной части жилья. В этом варианте в качестве залога банку передается не приобретаемая часть, а вся квартира. Здесь риск для банка невысокий, поэтому получить кредит на такую покупку не сложнее, чем на приобретение отдельной квартиры. Особенно приветствуется, если выкупается последняя комната или доля.

2. Комната или доля приобретаются в квартире, в которой покупатель не имеет своей части собственности. Тогда получить ипотечный кредит будет сложнее. В этом варианте право преимущественного выкупа имеют лица, являющиеся сособственниками квартиры. Каждый из них должен подписать нотариально заверенное согласие на покупку другим лицом доли или комнаты. При этом в документе должно быть сказано, что собственникам было предложено выкупить часть жилплощади, но они отказались. При отсутствии такого документа сделку легко аннулировать.

3. Доля или комната приобретается в квартире, принадлежащей близкому родственнику покупателя. Такие ситуации могут возникнуть, например, после развода супругов, когда один из них желает выкупить долю другого. Или в случае наследования недвижимости несколькими родственниками.

Эти и прочие «близкородственные сделки» банк практически не рассматривает, предполагая в них возможность «притворной сделки». Здесь реальным вариантом для получения кредита может быть случай, если супруги развелись достаточно давно, или если один из них уже повторно вступил в брак. Но, если это разъезд нескольких родственных поколений, то положительное решение банка вполне вероятно.

Чтобы обойти возникшие трудности, необязательно брать кредит на покупку именно комнаты или доли. Намного проще оформить кредит под залог другой недвижимости. При этом, необязательно, чтобы эта недвижимость была в собственности заемщика. Кредит можно получить под залог чужой недвижимости, например, родственников или друзей (залог третьего лица). Если, конечно, они согласны пойти на это. Главное, чтобы квартира была ликвидная, а ее стоимость превышала стоимость покупаемого жилья. В этом случае покупатель будет заемщиком, банк будет анализировать его платежеспособность и кредитную историю, а собственник залоговой квартиры – залогодателем. Этот способ не такой уж редкий на ипотечном рынке.