Ипотека на вторичное жилье. Основные этапы оформления сделки. Пособие для риэлторов.

Информация в этой статье предназначена для начинающих риэлторов.

Приобретение вторичного жилья пользуется большим спросом среди заемщиков ипотечных кредитов. Это можно объяснить целым рядом причин. Так, стоимость квартиры на вторичном рынке не всегда ниже, чем в новостройках, но зато сразу можно зарегистрировать собственность и жить в ней. И получить кредит на такое жилье легче, так как оно уже относится к жилой недвижимости, и у него нет проблем с вводом в эксплуатацию и строительных рисков. Да и выбор на вторичном рынке более обширен, чем в новостройках. Поэтому почти 70% ипотечных сделок совершаются именно на покупку вторичного жилья.

Многие риэлторы не знают с чего начать, если в сделке присутствует форма расчета в виде ипотеки.

Многие покупатели, решив приобрести жилье в ипотеку, совершают одну ошибку: сначала подбирают себе вариант квартиры, а потом идут в банк. И здесь сталкиваются с тем, что банк им предлагает сумму, гораздо менее той, на которую они рассчитывали. Чтобы этого избежать, следует предварительно ознакомиться с основными этапами оформления ипотечной сделки.

С чего начать риэлтору и его клиенту при выборе ипотеки на вторичное жилье?

1. Выбор банка.

Для начала следует обойти несколько банков и проанализировать их кредитные программы. Хорошо при этом взять с собой документы, подтверждающие все источники дохода. На их основании сотрудник банка точно рассчитает сумму кредита, на которую вы можете рассчитывать. Конечно, чтобы обойти несколько банков, понадобится много времени и сил. Поэтому будет гораздо быстрее и эффективнее, если обратиться в агентство недвижимости или к ипотечному брокеру или частному риэлтору. Как правило, они сотрудничают со всеми основными игроками рынка ипотечного кредитования и помогут быстро подобрать наиболее подходящую программу и банк.

Зная размер кредита и величину своего первоначального взноса, вы уже можете смело подбирать квартиру соответствующей стоимости.

2. Подача в банк кредитной заявки.

На этом этапе необходимо собрать и принести в банк все документы, перечень которых выдаст сотрудник банка или ипотечный брокер. Задача риэлтора – информировать и сопровождать клиента.

3. Рассмотрение кредитной заявки.

После того, как получены все документы, банк проверяет платежеспособность и кредитную историю заемщика и выносит решение о выдаче займа.

4. Выбор подходящей квартиры.

На этом этапе важно не ошибиться с выбором. Здесь уже наступает настоящая работа риэлтора по подбору вариантов объектов недвижимости. У банков существуют свои требования к недвижимости, ведь они рискуют, выдавая средства на ее покупку. Так, износ дома не должен превышать 55-60 %. Тщательно проверяется материал перекрытий, узаконенность перепланировки, насколько часто совершались сделки по квартире за определенный промежуток времени и ряд других ограничений. Если квартира не будет отвечать требованиям банка, вам откажут в выдаче займа, и придется заниматься поиском другого варианта. А если не успеть оформить квартиру в течение 3-4 месяцев после решения кредитного комитета, всю процедуру придется проходить заново.

Чтобы избежать ошибок и сократить время поиска подходящего варианта – лучше обратиться в агентство недвижимости, или к опытному частному риэлтору, специализирующимся на оформлении ипотечных сделок, так как опытные риэлторы знают все требования банков.

5. Экспертная оценка недвижимости.

Окончательная сумма кредита зависит не от рыночной, а от оценочной стоимости квартиры. Оценку осуществляет экспертная организация, аккредитованная в банке, и ее оценочная стоимость может отличаться от той, что запросил продавец. Тогда разницу придется доплачивать заемщику.

Например, вы присмотрели квартиру, которую продавец оценил в 4 млн руб. Своих средств у вас – 800 тыс. руб., т.е. 20%. Оценив вашу кредитоспособность, банк дал предварительное согласие на выдачу кредита в размере 80% от стоимости жилья, т.е. 3.2 млн руб. Если эксперт оценит эту квартиру в 3.5 млн. руб., то банк даст кредит в размере 80% от оценочной стоимости, т.е. 2.8 млн., и тогда вам или придется самим доплачивать 400 000 руб., или искать другую квартиру.

Здесь следует также помнить, что даже если выдача кредита не состоялась, стоимость оценки, которую оплачивает заемщик, не возвращается. И за оценку следующей квартиры платить опять придется вам. Можно выбрать банк, который предоставляет бесплатную оценку объекта недвижимости.

6. Выдача кредита.

Заключение сделки купли-продажи квартиры и кредитной сделки совершаются в один день. Перед этим заемщик обязан оплатить комиссию банку, и заключить договор страхования приобретаемой квартиры в компании, аккредитованной в банке. После подписания кредитного договора и договора залога на приобретаемую квартиру в банке и договора купли-продажи, покупатель перечисляет продавцу часть стоимости квартиры (свой первоначальный взнос). Это моджет быть наличный или безналичный расчет. После получения Свидетельства о регистрации сделки в Росреестре (на это уходит 5-7 дней), банк перечисляет продавцу кредитные средства, а заемщик получает право собственности на квартиру, правда с обременением.

Знание всех этапов получения кредита, а также возможных осложнений, серьезная подготовка к совершению сделки сделают процесс приобретения нового жилья для риэлторов и клиентов более быстрым и менее трудоемким.