Все для начинающего риэлтора » Технологии работы риэлтора » Сделки с участием несовершеннолетних лиц. Взаимодействие риэлторов с органами опеки и попечительства.


Сделки с участием несовершеннолетних лиц. Взаимодействие риэлторов с органами опеки и попечительства.

Эта тема актуальная и востребованная в работе риэлторов. Каждая вторая сделка по отчуждению  объектов недвижимости проходит  при участии несовершеннолетних. Имущественные интересы несовершеннолетних граждан призваны защищать Органы опеки и попечительства, созданные при местных Администрациях.
Рассмотрим некоторые определения:
 
Несовершеннолетние - граждане  в возрасте  до 18 лет.
Сироты – родители умерли
Подопечные( опекаемые) – родители живы, но лишены родительских прав или сидят в местах лишения свободы. 
Опекунство – Постановление о назначении опекунства или попечительства или Удостоверение установленного образца ( с 14 до 18 лет), патронат, приемная семья.
Народное выражение есть у сотрудников Органов Опеки и попечительства «родительские дети» и «сироты». Исходя из этого, по-разному решаются вопросы по жилищным вопросам несовершеннолетних.

Что такое « улучшение жилищных условий ребенка?»

Нет  точного определения в законодательстве РФ. Этот вопрос отдан на субъективное мнение инспектора Органов опеки и попечительства.
Пример из практики:
Ребенок имеет ½ долю в однокомнатной квартире (9 кВ.м), родители хотят продать квартиру и вложить деньги в долевое строительство, пожить пока у бабушки, ребенку при этом планируется выделить долю в квартире бабушки тоже 9 кв. метров, но в 3-х комнатной квартире, в которой три владельца (бабушка, дедушка и тетя). ОПП отказывают, ссылаясь на то, что ребенок  будет владеть долей в коммунальной квартире, во-первых, а во –вторых, якобы  это скрытая сделка.
Много вопросов поступает на сайт от риэлторов, которые не могут понять принципы и критерии, которыми руководствуются Органы опеки и попечительства при принятии тех или иных решений по сделкам с участием несовершеннолетних. Самое интересное, что по одинаковым ситуациям, в разных
регионах РФ, например, в Саратове и в Ставрополе выносятся разные Постановления. В одном месте считается улучшение жилья ребенку, в другом категорически НЕТ.
Прежде всего, начинающие  риэлторы должны знать, что имеются два понятия в работе риэлторов с несовершеннолетними:

1. Ребенок, собственник жилья
2. Ребенок, не собственник, но пользователь жилья на основании прописки

Рассмотрим  второй случай – ребенок не собственник, но прописан. Сделки в этих случаях проходят без участия Органов опеки и попечительства, без их контроля.
В Москве есть судебная практика выселения детей из квартиры после развода в никуда, на основании того, что дети не собственники, а после развода перестали быть членами семьи ( неродные дети). Суд руководствовался тем, что  имущественные права ребенка не нарушаются, так как он не собственник, а нарушаются его интересы как пользователя, что не входит в область правонарушений.
Но этот факт не значит, что мы, риэлторы, не должны контролировать и отслеживать ту  ситуацию, куда едет ребенок и где он будет прописан. Этот контроль входит в  обязанность риэлторов и в понятие чистоты сделки тоже входит.

Мы должны  проследить факт перерегистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства вместе с родителями  или с одним из родителей. Не просто снятия с регистрационного учета в никуда, а именно  постоянную регистрацию ребенка по новому месту жительства.
Подтверждением этого факта служит получение Форма 9 с нового места жительства. Именно этот документ надо требовать до момента выплаты денег продавцам.

Чтобы перерегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства, необходимо, чтобы он был прописан вместе с мамой или папой, но с письменного согласия второго родителя, такие требования в паспортном столе.
Трудности возникают, в случае, когда второй родитель отсутствует. Родители в разводе , или  папаша или мамаша находятся в бегах. В этом случае надо принести в паспортный стол подтверждение лишения родительских прав или справку от судебных приставов о том, что родитель находится в бегах от уплаты алиментов.
Самое непонятное возникает в ситуации, когда ребенок приобретает долю в квартире, идет на явное улучшение жилья, а  прописаться  по новому месту жительства не может из-за отсутствия согласия одного из родителей.

Теперь рассмотрим  первую ситуацию, ребенок – собственник жилья или владеет долей. В этом случае возникает 100% контроль Органов опеки и попечительства в виде Постановления местной  Администрации за подписью Главы Администрации.

• Решение органов опеки и попечительства выдается в виде Постановления Администрации за подписью Главы Администрации
• Обращаться нужно по месту прописки ребенка (постоянная или временная)

Данное Постановление входит в перечень  необходимых документов, предоставляемых в Росреестр для регистрации права собственности при отчуждении объекта недвижимости с участием несовершеннолетних граждан. Это Постановление обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи или в любом  другом договоре.
В этом месте хочется отметить, что единых нормативных Актов не существует, нет единых критериев при принятии того или иного решения Органами опеки. На каждое их решение влияет субъективный фактор, то есть  персональное мнение отдельно взятого инспектора Органов опеки и попечительства.

Рекомендации для риэлторов:

• По доверенности ООП не сотрудничают, особенно с риэлторами. Это незаконно, можно обжаловать в суде, но у риэлторов на это нет ни времени, ни желания.
• Доверенность получить нужно, но самый первый раз  необходимо в ООП прийти с клиентами, а  дальнейшую работу с ООП можно совершать на основании доверенности
• ООП не приветствует  наглое, хамское , некомпетентное поведение риэлторов – это может сильно субъективно повлиять на  решение вопросов
• Перед посещением ООП желательно подготовиться теоретически, ознакомиться со статьями законов, изучить свои права, изучить ситуацию по сделке, изучить документы, составить проект заявления для клиентов, чтобы выглядеть профессионально и компетентно, только в этом случае с вами будут общаться уважительно и прислушиваться к вашему мнению.

Заключение:

1. Не бывает проблем, которых нельзя решить, надо  находить компромиссные решения и предлагать их клиентам
2. Надо не бояться разговаривать с инспектором ООП, он тоже человек
3. Надо изучать опыт других риэлторов, изучать судебную практику, владеть ситуацией
4. Надо быть в курсе изменений в законодательстве

Часто спрашивают, а где найти территориальное отделение ООП? Позвоните в приемную своей Администрации и вам всегда дадут нужный телефон.
На самом деле тема « Сделки с участием несовершеннолетних» гораздо шире и глубже, чем изложено в этой обзорной статье. Для тех, кого действительно интересует этот вопрос с практической точки зрения, я записала учебный курс, продолжительностью один час. В этом курсе раскрываются такие вопросы как:

1. Законодательные Акты
2. Принципы работы Органов Опеки и попечительства
3. Перечень документов, предоставляемых в ООП при продаже недвижимости
4. Перечень документов по встречному варианту покупки
5. Технология рассмотрения заявлений в ООП
6. Контроль прокуратуры
7. Отсутствие одного родителя
8. Дарение
9. Перечисление и снятие денежных средств на счет и со счета несовершеннолетнего
10. Отъезд на ПМЖ
11. Сделки с долевым участием
12. Приватизация
13. Преимущественное право покупки в коммунальных комнатах.

Стоимость курса 990 рублей. Подробности можно узнать здесь.

Органы опеки и попечительства.



Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

e-mail: * имя: *


Источник :



Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:


Комментарии (34)

[1] Добавлено: 21 июня 2013 11:04 | Автор: Марина

Здраствуйте! Подскажите пожалуйста, сделка с несовершенолетними собственниками- продажа их долей и покупка большей площади по иппотеке .Дети имеют по 1/3 (10кв) а банк разрешает им выделить только по 1/4 (16кв) ОПП пропускает такие сделки?


[2] Добавлено: 21 июня 2013 11:31 | Автор: Елена

Есть возможность, что пропустит, так как дети будут иметь больше квадратных метров в новом доме.


[3] Добавлено: 28 июня 2013 23:16 | Автор: Ильмира

Здравствуйте, Елена!
Вы пишите:"Чтобы перерегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства, необходимо, чтобы он был прописан вместе с мамой или папой, но с письменного согласия второго родителя, такие требования в паспортном столе." Но ведь прописка своего ребенка на собственной площади не требует разрешения второго родителя. Какой статьей вы руководствуетесь?


[4] Добавлено: 29 июня 2013 01:22 | Автор: Елена

Лично у меня в паспортном столе требовали согласие второго родителя на прописку детей на собственные метры. Задайте вопрос паспортному режиму- на каком основании?


Я руководствуюсь своим собственным опытом и практическим опытом риэлтора.

Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением (в письменной форме) родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом (п. 3 ст. 65 Семейного кодекса РФ).


[5] Добавлено: 20 июля 2013 16:54 | Автор: sergey

Здравствуйте,
Подскажите, пож., как можно поступить в следующей ситуации: квартира принадлежит бабушке (единств. собственница). Кроме нее в квартире зарегистрированы ее дочь и ее несовершеннолетний ребенок. Собственного жилья у дочери нет. Отец у ребенка отсутствует (в свидетельстве о рождении стоит прочерк). Отношения не сложились. Сейчас бабушка хотела бы продать квартиру. С прописанным несовершеннолетним квартиру естественно никто не купит. Вопрос: как можно снять с регистрационного учета несовершеннолетнего вместе с матерью?


[6] Добавлено: 20 июля 2013 17:27 | Автор: Елена

В никуда никак нельзя выписать ребенка.


[7] Добавлено: 20 июля 2013 19:11 | Автор: sergey

Хорошо. На ваш взгляд какие можно варианты решения проблемы предложить бабушке?


[8] Добавлено: 20 июля 2013 20:48 | Автор: Елена

купить внучке с ребенком комнату.


[9] Добавлено: 20 июля 2013 21:49 | Автор: sergey

Ну т.е. дочери с внучкой. Каковы будут на Ваш взгляд судебные перспективы выселения дочери с внучкой в комнату в случае ее добровольного отказа сняться с рег. учета?


[10] Добавлено: 20 июля 2013 23:26 | Автор: Елена

Я не экстрасенс.Все добровольно должны согласиться на разъезд или на принудительный разъезд через суд.


[11] Добавлено: 20 июля 2013 23:55 | Автор: sergey

В случае лишения матери родительских прав органами опеки по основаниям наркозависимости (состоит на учете в Наркодиспансере, имеет судимость за хранение и сбыт) может ли быть несовершеннолетний снят с рег. учета в связи с определением в интернат (бабушка не готова оформлять опеку)? Будет ли он иметь в этом случае право на проживание в квартире по достижении совершеннолетия?


[12] Добавлено: 21 июля 2013 12:37 | Автор: Елена

Сергей, вы задаете очень конкретные вопросы юридического характера. Вам следует пойти в местные Органы опеки и попечительства и там инспектору обрисовать всю ситуацию с этой квартирой и этим ребенком.Вам полностью расскажут судьбу этого ребенка и его матери в разных жизненных ситуациях. Я всего лишь риэлтор и не могу предугадывать.


[13] Добавлено: 21 июля 2013 15:43 | Автор: sergey

Спасибо, я понимаю. Просто от этого у меня зависит возможность выполнения заказа клиента (бабушки). Были ли в Вашей практике подобные ситуации и как люди в них поступали? Если путь лишь один - через покупку комнаты - то какими параметрами на Ваш взгляд она должна обладать в части: метража (комнаты и общего с долей в МОП), количества комнат в коммуналке, этажности, расположения (приемлема ли Лен. область или только СПб)? Спасибо.


[14] Добавлено: 21 июля 2013 16:52 | Автор: Елена

Так как ребенок не собственник, то приемлема будет любая комната с удобствами.


[15] Добавлено: 21 июля 2013 22:06 | Автор: sergey

Спасибо.


[16] Добавлено: 21 октября 2013 02:21 | Автор: sergey

Здравствуйте, можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка, определенного органами опеки в детский дом и родители которого лишены родительских прав?


[17] Добавлено: 21 октября 2013 19:17 | Автор: Елена

Все действия только с Разрешения Органов опеки


[18] Добавлено: 21 октября 2013 21:32 | Автор: sergey

И как быть? Писать запрос в органы опеки? или идти в суд, где опека будет выступать ответчиком?


[19] Добавлено: 21 октября 2013 21:37 | Автор: Елена

Надо идти со своей проблемой к инспектору Органов опеки, он изучит обстоятельства дела и скажет о дальнейших действиях


[20] Добавлено: 22 октября 2013 00:21 | Автор: sergey

спасибо


[21] Добавлено: 20 декабря 2013 03:17 | Автор: sergey

Здравствуйте,
При продаже доли ребенка в квартире (согласие опеки есть):
нужно ли его указывать стороной по договору купли-продажи квартиры, интересы которого будет представлять родитель на основании свидетельства о рождении (кого, кстати, лучше указывать: отца или мать?)
или стороной по договору будет один из родителей, продающий и свою долю и долю ребенка?


[22] Добавлено: 20 декабря 2013 12:25 | Автор: Елена

Любой из родителей может представлять интересы ребенка,но надо четко следовать Постановлению ООП. Фраза в договоре купли-продажи звучит примерно так: "ФИО,паспорт, действующая за себя и за своего несовершеннолетнего ребенка, Свидетельство о рождении, на основании Постановления....".
Проекты договоров КП лучше доверить составить нотариусу,если вы в чем то не уверены,во избежание отказов в Росреестре.


[23] Добавлено: 31 января 2014 19:29 | Автор: sergey

Здравствуйте.
Продаем квартиру в которой родителям и двум детям принадлежат по 1/25 каждому. Покупатель настаивает на указании реальной цены, которая на данный момент выше цены покупки. Продавцы естественно хотят избежать ндфл. Покупатель предлагает заключить 4 отдельных договора купли-продажи каждой доли в отдельности, указав по каждому из договоров сумму менее 1 миллиона с тем, чтобы каждый из сособственников мог воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. рублей и таким образом избежав ндфл. Причем покупатель очень настаивает на такой схеме. Продавцов смущает подобная схема. Вопрос: чревата ли какими-либо осложнениями подобная схема для продавцов? Спасибо.


[24] Добавлено: 31 января 2014 22:28 | Автор: Елена

Вы покупаете детям встречную покупку? Нельзя указывать цену,отличную от реальной фактической. По отдельной доле продать можно.


[25] Добавлено: 31 января 2014 23:07 | Автор: sergey

Да, семья с детьми приобретает квартиру большей площади. Это имеет значение для возможности продажи по отдельным долям?


[26] Добавлено: 1 февраля 2014 02:50 | Автор: Елена

Нет не имеет.


[27] Добавлено: 1 февраля 2014 18:28 | Автор: sergey

А то, что размер долей по 1/25 образовался в результате использования материнского капитала не важно?


[28] Добавлено: 2 февраля 2014 12:18 | Автор: Елена

Вы по чайной ложке мне выкладываете информацию и хотите компетентный ответ получить? Я всего лишь риэлтор,а не юрист -адвокат. Вам лучше свою ситуацию проговорить с юристами.


[29] Добавлено: 2 февраля 2014 14:00 | Автор: sergey

Если не знаете - прямо и скажите. Зачем нервничать? Спасибо за компетентный ответ.


[30] Добавлено: 2 февраля 2014 14:57 | Автор: Елена

Я не нервничаю, и общий ответ на все случаи жизни я знаю,но опасаюсь,что мой ответ в вашей конкретной ситуации только навредит вам.Не зная всей истории от и до, можно навредить,поэтому надо чтобы вас кто-то выслушал и вник в ситуацию.




Добавить комментарий

Ваше имя/ник (не менее 4 символов):

Ваш E-mail (защищен от спамеров):

Сообщение (30 - 700 символов):
Защита от спама(введите текст с картинки):
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить если не виден код




 width=
 width=