Эта тема актуальная и востребованная в работе риэлторов. Каждая вторая сделка по отчуждению объектов недвижимости проходит при участии несовершеннолетних. Имущественные интересы несовершеннолетних граждан призваны защищать Органы опеки и попечительства, созданные при местных Администрациях.
Рассмотрим некоторые определения:
Несовершеннолетние - граждане в возрасте до 18 лет.
Сироты – родители умерли
Подопечные( опекаемые) – родители живы, но лишены родительских прав или сидят в местах лишения свободы.
Опекунство – Постановление о назначении опекунства или попечительства или Удостоверение установленного образца ( с 14 до 18 лет), патронат, приемная семья.
Народное выражение есть у сотрудников Органов Опеки и попечительства «родительские дети» и «сироты». Исходя из этого, по-разному решаются вопросы по жилищным вопросам несовершеннолетних.
Что такое « улучшение жилищных условий ребенка?»
Нет точного определения в законодательстве РФ. Этот вопрос отдан на субъективное мнение инспектора Органов опеки и попечительства.
Пример из практики:
Ребенок имеет ½ долю в однокомнатной квартире (9 кВ.м), родители хотят продать квартиру и вложить деньги в долевое строительство, пожить пока у бабушки, ребенку при этом планируется выделить долю в квартире бабушки тоже 9 кв. метров, но в 3-х комнатной квартире, в которой три владельца (бабушка, дедушка и тетя). ОПП отказывают, ссылаясь на то, что ребенок будет владеть долей в коммунальной квартире, во-первых, а во –вторых, якобы это скрытая сделка.
Много вопросов поступает на сайт от риэлторов, которые не могут понять принципы и критерии, которыми руководствуются Органы опеки и попечительства при принятии тех или иных решений по сделкам с участием несовершеннолетних. Самое интересное, что по одинаковым ситуациям, в разных
регионах РФ, например, в Саратове и в Ставрополе выносятся разные Постановления. В одном месте считается улучшение жилья ребенку, в другом категорически НЕТ.
Прежде всего, начинающие риэлторы должны знать, что имеются два понятия в работе риэлторов с несовершеннолетними:
1. Ребенок, собственник жилья
2. Ребенок, не собственник, но пользователь жилья на основании прописки
Рассмотрим второй случай – ребенок не собственник, но прописан. Сделки в этих случаях проходят без участия Органов опеки и попечительства, без их контроля.
В Москве есть судебная практика выселения детей из квартиры после развода в никуда, на основании того, что дети не собственники, а после развода перестали быть членами семьи ( неродные дети). Суд руководствовался тем, что имущественные права ребенка не нарушаются, так как он не собственник, а нарушаются его интересы как пользователя, что не входит в область правонарушений.
Но этот факт не значит, что мы, риэлторы, не должны контролировать и отслеживать ту ситуацию, куда едет ребенок и где он будет прописан. Этот контроль входит в обязанность риэлторов и в понятие чистоты сделки тоже входит.
Мы должны проследить факт перерегистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства вместе с родителями или с одним из родителей. Не просто снятия с регистрационного учета в никуда, а именно постоянную регистрацию ребенка по новому месту жительства.
Чтобы перерегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства, необходимо, чтобы он был прописан вместе с мамой или папой, но с письменного согласия второго родителя, такие требования в паспортном столе.
Трудности возникают, в случае, когда второй родитель отсутствует. Родители в разводе , или папаша или мамаша находятся в бегах. В этом случае надо принести в паспортный стол подтверждение лишения родительских прав или справку от судебных приставов о том, что родитель находится в бегах от уплаты алиментов.
Самое непонятное возникает в ситуации, когда ребенок приобретает долю в квартире, идет на явное улучшение жилья, а прописаться по новому месту жительства не может из-за отсутствия согласия одного из родителей.
Теперь рассмотрим первую ситуацию, ребенок – собственник жилья или владеет долей. В этом случае возникает 100% контроль Органов опеки и попечительства в виде Постановления местной Администрации за подписью Главы Администрации.
• Решение органов опеки и попечительства выдается в виде Постановления Администрации за подписью Главы Администрации
• Обращаться нужно по месту прописки ребенка (постоянная или временная)
Данное Постановление входит в перечень необходимых документов, предоставляемых в Росреестр для регистрации права собственности при отчуждении объекта недвижимости с участием несовершеннолетних граждан. Это Постановление обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи или в любом другом договоре.
В этом месте хочется отметить, что единых нормативных Актов не существует, нет единых критериев при принятии того или иного решения Органами опеки. На каждое их решение влияет субъективный фактор, то есть персональное мнение отдельно взятого инспектора Органов опеки и попечительства.
Рекомендации для риэлторов:
• По доверенности ООП не сотрудничают, особенно с риэлторами. Это незаконно, можно обжаловать в суде, но у риэлторов на это нет ни времени, ни желания.
• Доверенность получить нужно, но самый первый раз необходимо в ООП прийти с клиентами, а дальнейшую работу с ООП можно совершать на основании доверенности
• ООП не приветствует наглое, хамское , некомпетентное поведение риэлторов – это может сильно субъективно повлиять на решение вопросов
• Перед посещением ООП желательно подготовиться теоретически, ознакомиться со статьями законов, изучить свои права, изучить ситуацию по сделке, изучить документы, составить проект заявления для клиентов, чтобы выглядеть профессионально и компетентно, только в этом случае с вами будут общаться уважительно и прислушиваться к вашему мнению.
Заключение:
1. Не бывает проблем, которых нельзя решить, надо находить компромиссные решения и предлагать их клиентам
2. Надо не бояться разговаривать с инспектором ООП, он тоже человек
3. Надо изучать опыт других риэлторов, изучать судебную практику, владеть ситуацией
4. Надо быть в курсе изменений в законодательстве
Часто спрашивают, а где найти территориальное отделение ООП? Позвоните в приемную своей Администрации и вам всегда дадут нужный телефон.
На самом деле тема « Сделки с участием несовершеннолетних» гораздо шире и глубже, чем изложено в этой обзорной статье. Для тех, кого действительно интересует этот вопрос с практической точки зрения, я записала учебный курс, продолжительностью один час. В этом курсе раскрываются такие вопросы как:
1. Законодательные Акты
2. Принципы работы Органов Опеки и попечительства
3. Перечень документов, предоставляемых в ООП при продаже недвижимости
4. Перечень документов по встречному варианту покупки
5. Технология рассмотрения заявлений в ООП
6. Контроль прокуратуры
7. Отсутствие одного родителя
8. Дарение
9. Перечисление и снятие денежных средств на счет и со счета несовершеннолетнего
10. Отъезд на ПМЖ
11. Сделки с долевым участием
12. Приватизация
13. Преимущественное право покупки в коммунальных комнатах.
Стоимость курса 990 рублей. Подробности можно узнать здесь.
Органы опеки и попечительства.
Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям: