Все для начинающего риэлтора » Технологии работы риэлтора » Как провести риэлторскую сделку?


Как провести риэлторскую сделку?

Многие начинающие риэлторы думают, что здесь может быть трудного, есть Покупатель и Продавец идем к нотариусу и подписываем Договор купли-продажи. Впрочем ,так же точно думают и некоторые граждане, которые не понимают « Зачем нужен риэлтор? Еще и деньги ему платить? Обойдемся как- нибудь без участия риэлторов"


Все просто и легко кажется для тех риэлторов и клиентов, кто ни разу в жизни ничего не продавал и не покупал. Кто не сталкивался с проблемами в оформлении документов, кто не стоял в бесконечных очередях в инстанциях, кто не конфликтовал со строптивыми Покупателями или Продавцами и так далее. Пусть уверенные в себе люди не читают этот материал, а займутся другими делами.


А мы с вами учимся работать на результат, четко и компетентно, чтобы у наших клиентов не было к нам претензий. А во- вторых, нам надо обезопасить свой труд от непорядочных клиентов, которые « кидают».


Рассмотрим классическую сделку «Прямую»- один Продавец, один Покупатель, один Объект недвижимости по схеме товар - деньги. Читай статью Понятие сделки.

Рекомендую прослушать аудиоурок:

 

 

 

Технология проведения риэлторской сделки.


Итак, любая сделка проходит в 4 этапа:


1 этап - Подготовительный.


Со стороны Продавца:


1.    Поиск объекта недвижимости (ОН)
2.    Изучение ОН, условий продажи
3.    Составление четкого технического описания ОН
4.    Заключение с Продавцами Договора, Соглашения в письменном виде. Отдельным пунктом оговариваются комиссионные Риэлтора
5.    Реклама ОН, в целях поиска потенциальных покупателей
6.    Проведение просмотров ОН с покупателями, заранее с Продавцом обсудив возможности беспрепятственного доступа в ОН (можно получить ключи)


Здесь уместно порекомендовать статью  Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 1.


Со стороны Покупателя:


1.    Изучение мотивации Покупателя  (материл в статье Что движет покупателем недвижимости? Мотивация.)
2.    Подготовка списка ОН к просмотрам для Покупателя
3.    Проведение просмотров, обязательно присутствовать лично ( посылать покупателей одних на просмотры -это провал сделки)
4.    Заполнить перед просмотром Акт просмотра или Договор о намерениях, если Покупатель отказывается подписывать, то на ОН не ведите, значит задумано «кидалово»


2 этап - Закрепительный.


Второй  этап наступает в случае, когда Покупатель выражает свое согласие на покупку ОН.


Со стороны Покупателя:


1.    Заключение Договора о предоставлении услуг при покупке ОН или Предварительного договора
2.    Внесение залога или аванса или задатка, заключение Соглашения о залоге или авансе или задатке
3.    Получение покупателем расписки о получении денежных средств. Расписку пишет лично Продавец или Риэлтор, если у него имеется Поручение в письменном виде от Продавца на данное действие или это условие может быть оговорено в Договоре с Продавцом.
4.    Далее Покупатель ждет приглашения на сделку, лучше, если это будет письменное Уведомление с подписью Покупателя о получении (на случай отказа Покупателя от сделки)


Со стороны Продавца
:


1.    Продавцу вручается Уведомление в письменном виде о том, что внесен залог, аванс, задаток
2.    Если Продавец  лично подписывает Предварительный Договор купли-продажи, то Уведомление не требуется
3.    Начинается немедленный сбор  недостающих документов к сделке, некоторые справки имеют срок давности Форма 9, выписка из ЕГРП. ( О проверке документов и перечни документов опубликованы в рубрике Технологии работы риэлтора)
4.    Готовый пакет документов еще раз, для контроля, проверить, лучше всего у нотариуса.
5.    Разъяснить Продавцу порядок взаиморасчетов.


3 этап – День проведения сделки.


Важно: Предварительно четко озвучить сторонам сделки место и время встречи. Для этого заранее везде записаться, занять очереди (у нотариуса, в регпалате), то есть досконально организовать день проведения сделки.


Порядок действий такой:


1.    Ознакомление Покупателя с пакетом документов
2.    Внесение Покупателем основной суммы денежных средств в сейфовую ячейку банка, с участием Продавца и Риэлтора.
3.    Здесь есть нюансы. Во многих регионах, особенно в глубинке нашей Родины часто взаиморасчеты происходят в день подписания Договора купли-продажи до момента регистрации права собственности на Покупателя, но потом могут возникнуть проблемы между сторонами, если сделку не зарегистрируют. Придется возвращать деньги, а это всегда тяжело, они могут быть уже потрачены. Надежнее, если деньги лежат на нейтральной территории банка до момента регистрации права собственности на имя Покупателя.
4.    После этого стороны сделки подписывают Договор купли – продажи у нотариуса или в простой письменной форме непосредственно у регистрационного окна в Росреестре (бывшее бюро регистрации ГБР)
5.    Подача Договора купли-продажи и пакета документов  в Росреестр для регистрации права собственности на имя Покупателя.
6.    Подавать документы имеют право два человека  одновременно, варианты:
-Покупатель и Продавец
-Покупатель + Риэлтор по доверенности от Продавца
-Продавец + Риэлтор по доверенности от Покупателя
-Два Риэлтора по доверенностям от Покупателя и Продавца


4 этап – Заключительный.


Право собственности регистрируется обычно 1 месяц, ипотека 5 дней,но могут быть задержки по срокам из-за неповоротливости чиновников .
В этот промежуток времени можно провести следующие мероприятия:


1.    Продавец и все прописанные лица  могут выписаться из проданной жилплощади
2.    Могут освободить проданную жилплощадь, подготовить ее к передаче Покупателю
3.    Если продан земельный участок, то можно договориться с геодезистами и поставить колышки на участок, определив четкие границы участка
4.    Накануне получения Свидетельства о регистрации права собственности на имя Покупателя, рекомендуется подписать Акт приема – передачи объекта недвижимости
5.    Получить Свидетельство о регистрации права  собственности ( Покупатель получает лично или Риэлтор по доверенности)
6.    Произвести окончательные взаиморасчеты с Продавцом (открыть банковскую ячейку)
7.    Покупатель должен получить от Продавца расписку на получение денежных средств и отсутствие претензий к Покупателю.


Вот сколько моментов надо учитывать при проведении сделки, каждая сделка индивидуальна, что-то можно упростить, что-то добавить, но в основном все проходит по такой схеме.


Очень часто в практике риэлторов случаются сложные сделки, с вариантами альтернативных покупок, разъездов, доплат. В таких сделках участвуют несколько Покупателей, не один Продавец, и несколько объектов недвижимости.


Об этих сложных сделках мы поговорим отдельно на следующих занятиях.

 

Проведение риэлторской сделки.



Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

e-mail: * имя: *


Источник : Как провести риэлторскую сделку?



Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:


Комментарии (9)

[1] Добавлено: 9 июня 2011 17:46 | Автор: Александр

Спасибо Елена! Очень полезный аудиоподкаст!!!!
Очень интересный ресурс для обучения начинающих риэлторов!


[2] Добавлено: 9 июня 2011 19:34 | Автор: Елена

Я стараюсь объяснять доходчиво.


[3] Добавлено: 22 октября 2011 18:50 | Автор: Evgent

Елена, огромное, вам, спасибо!
Очень доходчиво и понятно.


[4] Добавлено: 21 ноября 2011 02:01 | Автор: Светлана

Спасибо Вам огромное!!! Я бывший банковский работник, а ныне начинающий риэлторик. Понятно даже мне...!
Счастья Вам, здоровья и финансового благополучия!!!!!!


[5] Добавлено: 17 января 2012 08:23 | Автор: алена

Елена огромное спасибо


[6] Добавлено: 21 февраля 2012 21:34 | Автор: Ольга

Очень полезная статья, можно распечатать и держать перед глазами при подготовке к сделке. Тем более человек начинающий заниматься риелторской деятельностью, может упустить от волнения или по неопытности какие-либо важные моменты. А это готовая шпаргалка, бери и пользуйся!!!


[7] Добавлено: 26 февраля 2013 23:22 | Автор: Михаил Р

Имеет ли право покупатель привлечь 3 лицо для проверки документов на частоту квартиры если есть недоверие к риэлтору!
и в какой момент это 3 лицо должно выполнить проверку документов?


[8] Добавлено: 26 февраля 2013 23:24 | Автор: Елена

Имеет право проверить документы юрист или нотариус или другой риэлтор. Покупатель подстраховывается.

Вероятно в момент, когда эти документы полностью готовы.


А если они не готовы , то что он будет проверять?


[9] Добавлено: 2 апреля 2015 19:22 | Автор: Dm10

Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей и арендаторов недвижимости:
www.riskover.ru




Добавить комментарий

Ваше имя/ник (не менее 4 символов):

Ваш E-mail (защищен от спамеров):

Сообщение (30 - 700 символов):
Защита от спама(введите текст с картинки):
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить если не виден код




 width=
 width=